Een appartementsrecht gebruiken voor short stay: mag dat?

Er is behoorlijk wat rechtspraak over de vraag of een gebruik als short stay / AirBnB van een appartementsrecht onder de bestemming ‘wonen’ valt. De rechtbank Den Haag heeft op 24 november 2020 een interessante uitspraak gedaan over de vraag of een gebruik als short stay en logies onder de bestemming ‘commerciële ruimte’ valt.

Voor beantwoording van deze vraag komt het volgens vaste rechtspraak aan op een uitleg van de splitsingsakte, waarin het toegestane gebruik is vastgelegd. De Hoge Raad heeft de afgelopen jaren een duidelijke lijn uitgezet over de uitleg van splitsingsakten (onder meer in zijn arrest van 1 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1078), later gevolgd door HR 14 februari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:337)). Uit die rechtspraak volgt dat voor de vaststelling van het recht tot het uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is wat daaromtrent is vastgelegd in de splitsingstukken. Daarbij is de partijbedoeling van de partij die tot splitsing is overgegaan leidend, die naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid brengt met zich dat daarbij alleen acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers opgenomen splitsingsstukken kenbaar zijn.

De kantonrechter heeft in deze uitspraak de bestendige lijn gevolgd, waarmee de uitspraak niet verrassend is. De kantonrechter geeft in zijn overwegingen een tamelijk uitgebreide toepassing van de wijzen waarop een splitsingsakte kan worden uitgelegd, zoals met inachtneming van het doel van de splitsing.

Interessant is dat de kantonrechter met het oog op dat doel (namelijk dat het in de splitsing betrokken perceel grond is bestemd voor de bouw van een gebouw bestaande uit onder meer bedrijfsruimten, hotelappartementen en parkeerplaatsen) voor de uitleg van de bestemming ‘commerciële ruimte’ een parallel trekt met het huurrechtelijke begrip ‘bedrijfsruimte’ als bedoeld in artikel 7:290 BW. Volgens de kantonrechter voldoet het gebruik voor logies en short stay niet aan de definitie van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. Daarbij verwijst de kantonrechter naar de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 2 februari 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:770, waar werd geoordeeld dat de huur van een ruimte die is bestemd voor de bedrijfsmatige verhuur als short stay-bedrijf onder de werking van artikel 7:230a BW – en niet 7:290 BW – valt. Volgens de kantonrechter in dit geval toont het gebruik van de term ‘bedrijfsruimten’ - ter onderscheiding van hotelappartementen -  aan dat de opstellers van de hoofdsplitsingsakte niet de bedoeling hebben gehad dat onder de bestemming ‘commerciële ruimten’ mede gebruik voor verhuur als logies of short stay is toegestaan.

Een en ander leidde er toe, dat de appartementseigenaar (een belegger) voor de door haar gewenste wijzigingen aan de appartementen toestemming van de VvE behoefde. De VvE had die toestemming evenwel geweigerd, volgens de kantonrechter op redelijke gronden. De kantonrechter gaf gelet daarop ook geen vervangende machtiging om de wijziging te realiseren buiten toestemming van de VvE om. De appartementseigenaar ving ook wat dat betreft dus bot.

De volledige uitspraak is hier te vinden: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBDHA:2020:11974.

Deze wenk wordt, samen met een samenvatting van de uitspraak en een verwijzing naar relevante rechtspraak, gepubliceerd in het tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht in de tweede editie van 2021.