Betekenis verkoopinformatie bij koop: non-conformiteit?
Appellant als koper en de rechtsvoorganger van Stichting Staedion als verkoper hebben een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot twee appartementsrechten die recht geven op het gebruik van de woning en berging in de zogeheten Couperustoren. Appellant vertrouwde daarbij op de verkoopinformatie van de verkoper, waarin uitdrukkelijk was opgenomen dat de Couperustoren naast 19 koopappartementen zou bestaan uit 82 huurappartementen in de vrije sector. De woning met berging is in 2013 aan koper opgeleverd. Eind 2015 constateerde koper dat er 4 huurappartementen te huur waren aangeboden voor een huurprijs onder de liberalisatiegrens. In 2016 stelde koper Stichting Staedion aansprakelijk voor een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst (non-conformiteit), in verband met het gegeven dat Staedion huurappartementen in de sociale sector verhuurt. Koper vordert in verband hiermee een schadevergoeding van ruim € 130.460,-.
Rb: de rechtbank wijst de vorderingen af, overwegende dat in de koopovereenkomst niets is opgenomen over de wijze waarop Staedion de huurappartementen moet verhuren. Volgens de rechtbank bevat de verkoopinformatie kort gezegd ondubbelzinnig geformuleerde voorbehouden voor wat betreft de juistheid en de volledigheid van de informatie.
Hof: het hof overweegt dat de kern van het geschil is of koper aan de koopovereenkomst en verkoopinformatie het recht kan ontlenen te verlangen dat er geen appartementen worden verhuurd onder de liberalisatiegrens. Het komt bij de beantwoording van die vraag aan op de uitleg van de overeenkomst en op de betekenis van verkoopinformatie daarbij. In dat verband is volgens het hof van belang welke waarde moet worden gehecht aan de voorbehouden in de verkoopinformatie. Het hof overweegt dat de verkoopinformatie niet als garantie is geformuleerd en bovendien ruim geformuleerde voorbehouden bevat die duidelijk maken dat aan de verkoopinformatie geen doorslaggevend gewicht toekomt. Verkoper had moeten begrijpen dat de verkoopinformatie geen garanties bevat. Bovendien is in de koopovereenkomst en de leveringsakte niets opgenomen over de huurwoningen. Staedion heeft volgens het hof wel een bepaalde verwachting gewekt en daaruit volgt dat zij zich heeft in te spannen om de huurappartementen in de vrije sector te verhuren. Die inspanningsverplichting heeft Staedion volgens het hof echter niet geschonden. Voor schadevergoeding is reeds daarom geen plaats.
Wenk:
Art. 7:17 BW bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Dat is volgens lid 2 niet het geval als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (non-conformiteit). De vraag of een zaak voldoet aan de conformiteitseis, moet volgens vaste rechtspraak worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval (zie o.m. HR 21 mei 2010, NJ 2010/275). Welke eigenschappen de koper mocht verwachten, wordt mede ingevuld door de vraag welke mededelingen de verkoper over de zaak heeft gedaan en in het bijzonder, of de verkoper een garantie over de zaak heeft afgegeven. Hoewel opmerkingen over de eigenschappen van een zaak niet per definitie een garantie inhouden, wekt een garantie van de verkoper tenminste gerechtvaardigde verwachtingen aan de zijde van de koper (Castermans & Krans, T&C Burgerlijk Wetboek, art. 7:17 BW, aant. 3).
In dit geval is de vraag of de koper van een nieuwbouwappartement in de zogeheten Couperustoren er op grond van de koopovereenkomst en de verkoopinformatie op mocht vertrouwen dat de huurappartementen in de Couperustoren door de verkoper (een woningcorporatie) alleen in de vrije sector zouden worden aangeboden. Vaststond dat in de koopovereenkomst en leveringsakte niets was bepaald over verhuur van de huurappartementen. De verkoopinformatie (in dit geval bestaande uit een brochure, een boekje en een website) heeft volgens het hof in het algemeen een wervend karakter, bedoeld om potentiële kopers warm te maken voor aankoop van de betreffende zaak. Gelet daarop moet die informatie met zorg worden samengesteld, waarbij die informatie in geval van nieuwbouw veelal gedurende het proces wordt bijgesteld. De verkoopinformatie kan volgens het hof daarmee wel de gerechtvaardigde verwachtingen van een koper bepalen, maar in de regel leidt dat er niet toe dat die verkoopinformatie (langdurige) garanties bevat. Van belang in dat verband is volgens het hof dat verkoopinformatie geen afspraken tussen koper en verkoper behelst, maar algemeen van aard is en voor alle potentiële kopers hetzelfde is. Zo ook in dit geval. Gelet hierop mocht de koper uit de verkoopinformatie niet verwachten dat verkoper uitsluitend huurappartementen in de vrije sector zou verhuren.
Dit is anders als het gaat om een door de makelaar in de verkoopbrochure opgenomen (woon)oppervlakte. Op grond van de voor hem geldende beroepsnormen heeft een makelaar namelijk de verplichting de oppervlakte volgens een bepaalde methode te berekenen. Dat leidt ertoe, dat kopers er in beginsel vanuit mogen gaan dat de oppervlakte volgens die meetinstructie is berekend. Zij mogen gelet daarop vertrouwen op de oppervlaktevermelding in de verkoopbrochure, zelfs als in de verkoopbrochure is vermeld dat aan die oppervlaktevermelding geen rechten kunnen worden ontleend.
In het onderhavige geval speelde de makelaar overigens ook een interessante rol. De makelaar had namelijk aangegeven dat zij in de Couperustoren uitsluitend woningen te huur aanbood tegen een huurprijs boven de sociale huurprijsgrens, maar dat zij niet betrokken was bij de verhuur van sociale huurwoningen nu daarop een verdeelsysteem van toepassing is dat in de regel door woningcorporaties zelf wordt uitgevoerd. De makelaar maakte daarbij de kanttekening dat in de gesprekken met koper niet aan de orde was geweest of koper de zekerheid zou hebben dat verkoper het beleid ten aanzien van verhuur niet zou kunnen veranderen. Gelet hierop oordeelde het hof dat niet kon worden aangenomen dat, evenmin was geoordeeld ten aanzien van de verkoper zelf, de makelaar een garantie heeft gegeven.
Hoewel van een afgegeven garantie aldus geen sprake is, is het hof wel van oordeel dat verkoper een inspanningsverplichting heeft om de huurappartementen in de vrije sector te verhuren. De verkoper had in dat verband ter zitting verklaard dat zij er naar streeft vrijkomende huurappartementen niet beneden de liberalisatiegrens te zullen verhuren. Gelet hierop is interessant dat de verkoper in 2016, in reactie op de aansprakelijkstelling van koper aan verkoper in 2015, echter had toegezegd geen andere woningen meer te zullen verhuren beneden de liberalisatiegrens. Koper had evenwel geen nakoming van die toezegging gevorderd, zodat hij zich daarop in de procedure niet kon beroepen. Kopers doen er in voorkomend geval goed aan, terzake de informatie die voor hen van essentieel belang is voor het al dan niet sluiten van de koopovereenkomst, expliciete garanties bij de verkoper te bedingen alvorens tot het sluiten van de koopovereenkomst over te gaan.
Deze samenvatting en wenk is gepubliceerd in Rechtspraak Vastgoedrecht, uitgave RVR 2021/7.