Natrekking van een kelderruimte: wie is eigenaar?

Voor Rechtspraak Vastgoedrecht bewerkte ik in april 2021 weer een uitspraak, deze keer betrof het een arrest van het Gerechtshof Amsterdam d.d. 22 december 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:3574). De bewerking is gepubliceerd onder het nummer RVR 2021/22.

Samenvatting:

In de kwestie die tot de uitspraak van het Gerechtshof leidde, was sprake van een geschil tussen appartementseigenaren van naast elkaar liggende woningen op de begane grond, die tot 1936 gelegen waren op één kadastraal perceel, vervolgens verticaal zijn gesplitst in afzonderlijke kadastrale percelen en in 1976 horizontaal zijn gesplitst in appartementsrechten. In het kort: van één perceel zijn afzonderlijke percelen gemaakt en die zijn vervolgens gesplitst in appartementen.

De kelderruimten bevinden zich deels onder de woningen op de begane grond en deels onder de tuinen van adres 3, adres 4, adres 1 en adres 2 en adres 5. De kelders zijn na de nieuwbouw enkel nog te bereiken via de woning van adres 2. Appellanten (de partij die hoger beroep heeft ingesteld) zijn (sinds 2000) eigenaar van het appartementsrecht betreffende adres 2. In het kader van de verkoop van adres 2 is tussen appellanten (als kopers), de verkoper en de toenmalige eigenaar van adres 3 en adres 4 een gebruiksovereenkomst gesloten, op grond waarvan de eigenaar van adres 2 het gebruik van de kelders onder adres 3 en adres 4 toekomt. Geïntimeerde (dus degene die in het hoger beroep als tegenpartij is betrokken, degene ook die sinds 2016 eigenaar is van het appartementsrecht betreffende adres 3 en adres 4) heeft appellanten verzocht het gebruik van de kelders onder adres 3, adres 4 en adres 5 te beëindigen. Appellanten hebben de kelders onder adres 3 en adres 4 ontruimd. Geïntimeerde heeft vervolgens onder meer een verklaring voor recht gevorderd dat de kelders onder adres 3 en adres 4 tot het kadastrale perceel van adres 3 en adres 4 behoren en dat hij gerechtigd is tot het exclusieve gebruik van die kelders (dus met uitsluiting van appellanten). Volgens geïntimeerde behoren deze kelders door - zoals dat juridisch heet - verticale natrekking tot zijn appartementsrechten.

De rechtbank heeft de hierop betrekking hebbende vorderingen van geïntimeerde toegewezen. Het verweer van appellanten dat de kelders (zoals dat heet) horizontaal worden nagetrokken door de kelder onder adres 2, waarmee appellanten daarvan bij uitsluiting gebruik hadden mogen maken, wordt door de rechtbank verworpen. Volgens de rechtbank brengt het feit dat de hele kelder slechts bereikbaar is via adres 2 niet zonder meer mee dat de kelder onder adres 2 heeft te gelden als de hoofdzaak die de kelders onder adres 3, adres 4 en adres 5 horizontaal natrekt. De kelders zijn weliswaar aaneengeschakeld maar hebben onderling geen logisch functioneel verband.

Het hof oordeelt dat de kelders onder adres 3 en adres 4 duurzaam zijn verenigd met de grond van de percelen adres 3 en adres 4. Als gevolg daarvan kan geïntimeerde zich (mede namens de VvE’s) in beginsel op verticale natrekking beroepen (hetgeen volgt uit art. 5:20 BW). De vraag is vervolgens of de kelders onder de tuinen van adres 3 en adres 4 horizontaal worden nagetrokken door de kelder onder de tuin van adres 2 dan wel of sprake is van verkrijgende verjaring (als gevolg waarvan appellanten gerechtigd zijn). Appellanten hebben in dit verband gesteld dat de kelders één functionele eenheid vormden en uitsluitend via adres 2 bereikbaar waren. Het hof sluit zich echter aan bij de rechtbank, overwegende dat de verkeersopvattingen leidend zijn. Hoewel volgens het hof de omstandigheden dat alle kelders onder adres 3, adres 4, adres 1 en adres 2 en adres 5 in elkaar overliepen en enkel bereikbaar waren via adres 2 tot het oordeel zou kunnen leiden dat die kelders één geheel vormden, zijn die omstandigheden in dit geval niet toereikend. Tussen partijen stond vast, dat grote delen van die kelders niet behoren bij adres 2, maar bij de appartementen die erboven zijn gebouwd. Dat leidt volgens het hof tot de conclusie dat die kelders dus blijkbaar niet één geheel vormden. Gelet daarop valt niet in te zien waarom een deel van die kelders dan wél horizontaal zou worden nagetrokken. Dit geldt volgens het hof temeer, nu de kelders onder de tuinen van adres 3 en adres 4 gemakkelijk bereikbaar en bruikbaar konden worden gemaakt voor gebruik door de eigenaren van adres 3 en adres 4 (bijvoorbeeld door een luik). Ook het beroep van appellanten op verkrijgende verjaring wordt verworpen, nu appellanten niet als bezitters kunnen worden aangemerkt. Volgens het hof behoren de litigieuze kelders op grond van verticale natrekking in beginsel toe aan de eigenaren van adres 3 en adres 4 en worden deze ook niet horizontaal nagetrokken door adres 2. Dit alles kunnen of behoren appellanten te weten, waardoor van goede trouw ex art. 3:118 BW geen sprake is.

Wenk:

Op grond van art. 5:20 lid 1 aanhef en onder e BW omvat de eigendom van de grond gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks hetzij door vereniging met andere gebouwen en werken voor zover zij geen bestanddeel zijn van eens anders onroerende zaak. In beginsel is dus sprake van verticale natrekking, tenzij de horizontale natrekking dit doorbreekt in geval sprake is van bestanddeelvorming van een andere onroerende zaak. Veelal is dat het geval, zoals in de uitspraken zoals genoemd onder “Zie anders”. De sleuteloverwegingen daarbij zijn vaak, dat de in het geding zijnde ruimte is gebouwd als één ruimte en zichtbaar één geheel vormt, waardoor de verkeersopvattingen er al snel toe leiden dat die ruimte bestanddeel is geworden van de ruimte waarmee het één geheel vormt. Daar ging het in deze zaak echter mis. De kelders onder de tuinen van adres 3 en adres 4 en adres 5 kunnen volgens het hof na de afsplitsing namelijk niet als incompleet worden beschouwd. Nu de kelders kennelijk niet één geheel vormden ligt niet voor de hand dat een deel van deze kelders dan horizontaal zou worden nagetrokken. Er is daarbij niet gebleken van een specifieke band tussen de kelders onder adres 2 en adres 1 enerzijds en adres 3, adres 4 en adres 5 anderzijds. Nu het in elkaar overlopen van ruimtes in beginsel, zo overweegt ook het hof in dit geval, grond zal kunnen geven voor het oordeel dat die ruimtes één geheel vormen, zal de feitelijke situatie en de omstandigheden van het geval bepalen of een ruimte al dan niet horizontaal wordt nagetrokken. Denk daarbij aan onder meer onderlinge afstemming van de ruimtes zoals de aanwezigheid van gezamenlijke voorzieningen. Voor de goede orde wordt opgemerkt, dat men pas toekomt aan de vraag naar eventuele horizontale natrekking als van verticale natrekking sprake is. Vergelijk het overhangende balkon: dat wordt niet verticaal nagetrokken door de grond eronder maar vormt een geheel met het gebouw waar het aan vastzit.