Procederen in huurzaken? Pas op voor lastgeving!

Vers van de pers: een op 8 oktober jl. gepubliceerd vonnis van de rechtbank Rotterdam dat is gewezen op 25 september 2020 maakt weer eens duidelijk hoe mis het kan gaan als sprake is van een lastgeving. Wat was er aan de hand?

In het kort: tussen A als verhuurder en B als huurder bestond sinds 1 januari 2016 een huurovereenkomst ten aanzien van winkelruimte. B exploiteert een tattoo- en graffitishop in het gehuurde. Al kort na het ingaan van de huurovereenkomst stelt B zich op het standpunt dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Volgens B staat de kelder geregeld blank en leidt dit tot behoorlijke schade bij B. Ondanks verzoek daartoe doet A aanvankelijk niets aan het probleem en (nadat B dat heeft aangekondigd) B schort betaling van de huurprijs op met 25%. Het verweer van A is kort gezegd dat de kelder niet tot het gehuurde behoort, waardoor hij geen herstelverplichting heeft. Uiteindelijk wordt het probleem toch door A verholpen, maar vervolgens ontstaat een nieuw probleem in de kelder (scheurvorming met ongedierte tot gevolg) en begint de discussie tussen huurder en verhuurder opnieuw.

B heeft intussen een flink deel van de huurprijs niet betaald (ruim € 10.000) met als gevolg dat mevrouw C B in een procedure betrekt en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde door B vordert. Daarnaast vordert C betaling van de achterstallige huurpenningen.

B verweert zich en stelt zich vooreerst op het standpunt dat C niet-ontvankelijk moet worden verklaard. C is immers geen partij bij de huurovereenkomst, aldus B. Voor zover C wel ontvankelijk zou zijn, is volgens B sprake van gederfd huurgenot door een gebrek in het gehuurde.

B stelt bovendien een tegeneis in (een eis in reconventie) en vordert huurprijsvermindering wegens de gebreken (hetgeen er per saldo toe leidt dat B niets meer aan A hoeft te betalen. Later vermeerdert B zijn eis en vordert ook wijziging van de huurovereenkomst in die zin dat de huurprijs verlaagd wordt naar € 1.250 per maand voor de periode 12 mei 2020 tot 1 oktober 2020, in verband met de coronacrisis. C verweert zich, kort gezegd door voor wat betreft de huurprijsvermindering te betogen dat de kelder niet tot het gehuurde behoort (zodat er ook geen sprake kan zijn geweest van gebreken). Voor wat betreft het wijzigen van de huurovereenkomst in verband met de coronacrisis stelt C dat omzetverlies tot het normale ondernemersrisico behoort.

Tot zover de feiten en de juridische geschilpunten. In plaats van in te gaan op de juridische ins en outs die ten grondslag liggen aan de vorderingen over en weer, kijkt de kantonrechter eerst naar het verweer van B dat C geen verhuurder is. En dan wordt het pas echt interessant.

Op grond van de huurovereenkomst heeft A als verhuurder te gelden (en dus niet C). C stelt echter als lasthebber van A op te treden. Als sprake is van lastgeving, dan is C bevoegd om een vordering van A in rechte in te stellen, op eigen naam. Dat lijkt onder meer uit vaste jurisprudentie van de Hoge Raad uit 1988. (NJ 1989, 83). De lasthebber hoeft in een procedure niet te vermelden dat hij ter behartiging van de belangen van een ander optreedt. Hij moet wel openheid van zaken geven als het verweer van de wederpartij daartoe aanleiding geeft (aldus de Hoge Raad in 2002). En dat is precies wat hier aan de orde was: B had immers betoogd dat C niet-ontvankelijk was.

C heeft vervolgens aangetoond dat zij samen met haar echtgenoot A eigenaar is van het gehuurde. En ook kon zij aantonen dat er een lastgevingsovereenkomst bestond tussen haar en A. Echter, vooralsnog was enkel aangetoond dat deze lastgeving gold met ingang van 1 januari 2020, terwijl de procedure tegen B al in november 2019 was ingesteld. Een fout die mogelijk tot het gevolg heeft dat de vorderingen van C tegen B niet kunnen worden toegewezen. A is immers geen procespartij.

Ook B heeft echter een probleem. Volgens de kantonrechter kan B vorderingen slechts instellen tegen de verhuurder. En dat is toch echt A en niet C. De procedure loopt echter tussen B en C en A is - zoals gezegd - daarin (nog) geen partij.

Aan de vorderingen van beide partijen mankeert dus een hoop. Wat nu? De kantonrechter geeft nog geen uitsluitsel maar bepaalt dat een zitting moet plaatsvinden (die was tot op heden uitgesteld in verband met de corona-maatregelen). Tijdens die zitting worden bovengenoemde knelpunten besproken en kunnen partijen ook bekijken of er een schikking kan worden getroffen.

Deze uitspraak onderstreept maar weer eens dat zorgvuldig moet worden bekeken namens wie en tegen wie moet worden geprocedeerd. Ogenschijnlijk kleine verschillen kunnen tot grote misstappen leiden. U bent dus gewaarschuwd!

De uitspraak is hier te lezen.

Meer weten of advies nodig? Neem gerust contact op!