Procederen over huurovereenkomsten bedrijfsruimte en corona: wat staat u te wachten?

De afgelopen maanden is er veelvuldig geprocedeerd in zaken betreffende huurovereenkomsten bedrijfsruimte. Inmiddels zijn bijna 20 vonnissen gepubliceerd en is een bestendige lijn te ontwaren. Het merendeel van de zaken betreft horeca-ruimte en ziet op de vraag of een huuropschorting/huurkorting aan de orde is of moet komen, gelet op de coronacrisis en de gevolgen ervan.

Het betreffen voornamelijk kort geding-procedures (waarin spoedmaatregelen moeten worden getroffen), die een andere - meer marginale - beoordeling kennen dan reguliere zaken (‘bodemprocedures’).

In de meeste gevallen acht de rechter een huuropschorting op zijn plaats, met als motivering dat er sprake is van een gebrek aan de gehuurde bedrijfsruimte, ofwel omdat het gehuurde gedurende een bepaalde periode gesloten is geweest op last van de overheid, ofwel omdat er als gevolg van overheidsmaatregelen sprake is geweest van een aanzienlijke omzetdaling. In veel gevallen is huuropschorting uitgesloten in de algemene bepalingen. De rechter oordeelt daarover in de meeste gevallen (voorlopig, nu het een oordeel in kort geding betreft) dat de coronacrisis en haar gevolgen als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek moet worden aangemerkt, die de exoneratie in de algemene bepalingen opzij zet.

Uiteraard kent iedere zaak zijn eigen nuances. In de beoordeling wordt onder meer gekeken naar (het ontbreken van) de financiële onderbouwing van de huurder, de vraag of er overleg is geweest tussen partijen (stonden partijen open voor een overleg) en of huurder enige huurbetaling heeft gedaan (dan wel helemaal niets meer heeft voldaan). In sommige gevallen is het omzetverlies tot het ondernemersrisico van de huurder gerekend.

Ook de hoogte van de huurkorting en de periode waarover deze wordt toegewezen wisselt sterk. Deze varieert van 25% tot 50%, gedurende de periode van de gedwongen sluiting (april-juni 2020) en daarna, tot en met september 2020 of (een kleiner deel) en soms nog langer.

In een van de meest recente uitspraken (van de Rechtbank Amsterdam d.d. 27 augustus 2020 (gepubliceerd op 4 september 2020, link: http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2020:4253) ging het om een hotel dat zich met een aanzienlijk omzetverlies geconfronteerd zag. De rechter oordeelde, in lijn met de rechtspraak, dat sprake was van onvoorziene omstandigheden die partijen niet in de huurovereenkomst hadden verdisconteerd. Daarmee was volgens de rechter plaats voor een huurkorting van 50%. De rechter wees deze huurkorting toe vanaf het tweede kwartaal van 2020 tot het moment dat in een bodemprocedure over de zaak was beslist. Omdat er echter sprake was van een aanzienlijke huurachterstand die reeds voor de coronacrisis was ontstaan, oordeelt de rechter dat de door de verhuurder gevorderde ontruiming moest worden toegewezen. Er was sprake van een bestaande huurachterstand van meer dan 3 maanden en er was nagenoeg niets betaald, terwijl de huurder zelf had gesteld niets te kunnen betalen zolang zij niet over een noodfinanciering beschikt. De huurder trekt daarmee als nog aan het kortste eind.

Heeft u te maken met een huurder die stelt als gevolg van de coronacrisis geen huur meer te kunnen betalen? Of bent u huurder en wilt u weten wat uw mogelijkheden zijn om (al dan niet in overleg met de verhuurder) huurkorting te kunnen krijgen? Neem gerust vrijblijvend contact op. Ik help u graag.