Ontruimingsbescherming bij wanbetaling: mag huurder het gebruik toch voortzetten?

Voor Rechtspraak Vastgoedrecht schreef ik een bewerking van het vonnis van de Rechtbank Noord-Holland d.d. 10 februari 2022 (te vinden via www.rechtspraak.nl met het ECLI-nummer: ECLI:NL:RBNHO:2022:2211).

Samenvatting uitspraak:

Het betrof een geschil tussen een huurder en een (opvolgend) verhuurder van 230a-bedrijfsruimte )(zogeheten overige bedrijfsruimte, zoals kantoren en garages). De stichting Stichting Gifted Minds (SGM) huurt sinds 1 augustus 2016 van de rechtsvoorganger van Hay een bedrijfsruimte met 64 parkeerplaatsen, in welke bedrijfsruimte SGM een internationale school exploiteert. De huurovereenkomst is aangegaan voor een initiële periode van twee jaar, waarna deze 3 maal met één jaar kon worden verlengd. Na ommekomst van die periodes zou de huurovereenkomst van rechtswege eindigen. Bij e-mail d.d. 29 juli 2020 heeft Hay aangezegd dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2021 eindigt en heeft zij deze voor zover nodig tegen 1 augustus 2021 opgezegd waarbij Hay tevens de ontruiming tegen die datum heeft aangezegd. SGM heeft de kantonrechter vervolgens verzocht de termijn waarbinnen zij het gehuurde moet ontruimen met een jaar te verlengen. Zij stelt hiertoe dat haar belangen bij ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van Hay bij voortgezet gebruik. SGM voert hiertoe onder meer aan, dat bij ontruiming de leerlingen geen lessen kunnen volgen, hetgeen grote gevolgen heeft voor hun ontwikkeling, terwijl zij bovendien leerplichtig zijn. SGM zal daarnaast haar 31-persoons tellend personeel moeten ontslaan, nu zij geen pand neer heeft waarin de school kan worden geëxploiteerd, terwijl zij vruchteloze pogingen heeft gedaan om een alternatieve locatie te vinden. Volgens Hay weegt haar belang, het laten renderen van investeringen, juist zwaarder dan dat van SGM. Bovendien heeft SGM volgens Hay een betalingsachterstand van € 68.350,15, terwijl de laatst geldende huurprijs € 17.461,51 per maand bedroeg. Ter voldoening van die gestelde achterstand stelt Hay een tegenverzoek in. 

De kantonrechter wijst op het bepaalde in artikel 7:230a lid 4 BW, waarin is neergelegd dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming slechts wordt toegewezen als de belangen van de huurder bij ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door huurder. In dit verband oordeelt de kantonrechter dat SGM een evident belang heeft bij voortgezet gebruik, omdat een ontruiming tijdens het lopende schooljaar grote onwenselijke gevolgen voor de school zou hebben. En dit, terwijl Hay haar belangen volgens de kantonrechter onvoldoende heeft geconcretiseerd.

SGM vangt vervolgens echter toch bot, omdat artikel 7:230a BW ook bepaalt, dat het verlengingsverzoek van de huurder niettemin wordt afgewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem (onder meer) wegens wanbetaling niet kan worden gevergd dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt. Hay heeft in dit verband gewezen op de aanzienlijke huurachterstand (die in oktober 2021 volgens Hay zelfs nog € 123.857,93 bedroeg). SGM erkent enige betalingsachterstand, die zij deels wijt aan de coronacrisis en haar afhankelijkheid van private financiering, maar stelt dat deze behoorlijk is ingelopen. Dat verweer kan haar echter niet baten. Hoewel de kantonrechter de door SGM geschetste omstandigheden begrijpelijk acht, nemen deze niet weg dat sprake is geweest van aanzienlijke betalingsachterstanden, terwijl ten tijde van de zitting de huur over de maanden november en december 2021, alsmede januari 2022 nog onbetaald was gelaten. Volgens de kantonrechter is sprake van een zodanige wanbetaling dat van Hay niet kan worden gevergd dat SGM het gebruik van het pand voortzet. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om het ontruimingstijdstip vast te stellen op 15 juli 2022, aldus nadat het lopende schooljaar is geëindigd. Voor wat betreft de verzochte betaling van de achterstand oordeelt de kantonrechter dat dit een vordering is die bij dagvaarding behoort te worden ingeleid. Hay is daarin aldus niet-ontvankelijk.

 Commentaar op de uitspraak:

In geval van een verlengingsverzoek ex artikel 7:230a BW dient de rechter te beoordelen of de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Er geldt daarbij een drietal afwijzingsgronden: als van de verhuurder vanwege onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, vanwege ernstige overlast of vanwege wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder nog langer van het voormalig gehuurde gebruik maakt, dient het verlengingsverzoek te worden afgewezen. Ofwel: anders dan onder de Huurwet is de rechter in dat geval verplicht het verlengingsverzoek af te wijzen. In het geval van SGM was dat de das die haar de nek omdeed. Vaststond namelijk, dat SGM wel degelijk een evident belang had bij het door haar verzochte voortgezet gebruik, terwijl Hay weliswaar had gesteld dat haar belangen bij ontruiming zwaarder wogen dan die van SGM bij voortzetting, maar dit niet nader had geconcretiseerd. Zonder de wanbetaling van SGM was aldus zeer aannemelijk dat de kantonrechter de weegschaal in het voordeel van SGM zou hebben laten uitvallen. In dit verband is overigens van belang, dat niet iedere tekortkoming voldoende grond oplevert om het verlengingsverzoek af te wijzen. De rechter heeft daarin beoordelingsruimte, maar in dit geval was de achterstand aanzienlijk, en bestond deze nog grotendeels ten tijde van de zitting. Denkbaar had nog kunnen zijn, dat de kantonrechter zou hebben geoordeeld dat de coronacrisis en haar gevolgen voor SGM, namelijk dat zij gedurende zekere tijd niet in staat was aan haar betalingsverplichtingen te voldoen, een rechtvaardiging zou vormen voor de ontstane achterstand zodat de rechter de achterstand niet als wanbetaling zou hebben gekwalificeerd. Ik zou menen dat SGM dit dan wel concreter had moeten aanvoeren ;en onderbouwen. Van belang is nog op te merken, dat tegen een beschikking van de rechter op grond van artikel 7:230a BW geen hoger beroep of cassatieberoep openstaat, zo blijkt uit artikel 7:230a lid 8 BW.

Vergelijkbare uitspraken zijn:

-        Rechtbank Noord-Nederland 17 december 2018, ECLI:NL:RBNNE:2018:5447;

-        Rechtbank Noord-Holland 25 april 2018, ECLI:NL:RBNHO:2018:2769, RVR2018/61;

-        Rechtbank Rotterdam 27 maart 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:2768, waarin de kantonrechter onder meer oordeelde dat sprake was van wanbetaling aan de zijde van de huurder, maar dat aan de vraag of van de verhuurder gelet op die wanbetaling niet kon worden gevergd het gebruik te laten voortzetten niet werd toegekomen, nu de huurder op grond van de belangenafweging reeds bot ving.

Anders werd geoordeeld in:

-        Rechtbank Zeeland-West-Brabant 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:8152, waarin partijen van mening verschilden over de huurprijs en de huurder de huurbetalingsverplichting had opgeschort, waardoor niet kon worden vastgesteld of sprake was van wanbetaling, terwijl de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitviel.

-        Ktr Zwolle 17 mei 2006, WR 2007, 26, waarin de kantonrechter oordeelde dat de betalingsachterstanden weliswaar substantieel waren, maar dat deze vrij snel waren ingelopen en in een te ver verleden lagen om daaraan nog doorslaggevende betekenis toe te kennen.

Voor vragen, neem gerust contact op via 06-51309693 of tamara@legal-house.nl.