Het afbreken van onderhandelingen over een huurovereenkomst: is de afbrekende partij schadeplichtig?

Voor Rechtspraak Vastgoedrecht schreef ik over een uitspraak van de rechtbank Limburg d.d. 22 december 2021. Het betrof een geschil tussen een eigenaar van grond (Xelat) en een ziekenhuis (AZM) over de vraag of AZM de onderhandelingen over het aangaan van een huurovereenkomst betreffende een te realiseren zorgcomplex mocht afbreken. Xelat is eigenaar van de grond en opstallen van het Hotel Apple Park te Maastricht en voornemens om bij het hotel een gezondheidscentrum te ontwikkelen teneinde de rendabiliteit van het hotel te verbeteren. Bouwbedrijf Jongen treedt op als ontwikkelaar, aannemer en beoogd verhuurder van het gezondheidscentrum. AZM wordt in 2012 benaderd door de adviseur van Xelat en is geïnteresseerd. Jongen legt AZM in 2014 een intentieovereenkomst voor, die AZM niet accepteert. Op 15 februari 2015 laat AZM Xelat in een intentieverklaring weten na realisatie een deel van de beschikbare ruimte te willen huren voor een initiële periode van 15 jaren, maar dat nog niet concreet kan worden aangegeven hoeveel nuttig functioneel oppervlak van de beschikbare ruimte gehuurd zal worden. Ook laat AZM weten. Dat totstandkoming van een huurovereenkomst afhankelijk is van de nog te bepalen huurprijs. AZM laat verder uitdrukkelijk de mogelijkheid open om nadere voorwaarden te formuleren. Xelat heeft naast AZM getracht andere gegadigden te interesseren voor het gezondheidscentrum, maar uiteindelijk haken alle potentiële kandidaten af. Medio 2016 laat AZM Xelat weten dat het programma van eisen on hold is gezet, omdat de business case waarop het is gebaseerd financieel gezien te negatief is. In oktober 2016 wordt herhaald dat de business case zodanig negatief is, dat AZM heeft besloten het programma van eisen on hold te zetten. Het daarop volgend gesprek tussen partijen brengt partijen niet op één lijn. In juli 2017 bericht AZM Xelat geen interesse (meer) te hebben in het project. Daarop betrekt Xelat AZM in een procedure en vordert onder meer betaling van een bedrag ad ruim € 1.500.000,-, stellende dat de onderhandelingen van het gezondheidscentrum zo ver gevorderd waren dat AZM deze niet meer vrijblijvend kon afbreken. Ter onderbouwing van haar vordering verwijst Xelat naar het arrest CBB/JPO, onder meer stellende dat er reeds overeenstemming was over de opzet (huur all-in) en de huurprijs) en dat AZM BIJ Xelat het vertrouwen zou hebben gewekt dat de huurovereenkomst tot stand zou komen.

De rechtbank stelt de vraag centraal of het afbreken van de onderhandelingen door AZM onaanvaardbaar was en of Xelat gelet op alle omstandigheden van het geval heeft mogen vertrouwen dat een huurovereenkomst zoals door haar gesteld tot stand zou zijn gekomen. Daarbij grijpt de rechtbank terug op het standaardarrest inzake het leerstuk van de afgebroken onderhandelingen van 12 augustus 2005 inzake CBB/JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337), waarin de Hoge Raad de contractsvrijheid voorop stelt, waarbij sprake is van een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf waar het gaat om de vraag of het afbreken van onderhandelingen ongeoorloofd is zonder schadevergoedingsplicht.

Met inachtneming van die heersende leer oordeelt de rechtbank dat niet is komen vast te staan dat aan de zijde van Xelat gerechtvaardigd vertrouwen heeft bestaan dat een huurovereenkomst tot stand zou komen. Gelet op het uitgangspunt van contractsvrijheid heeft AZM de onderhandelingen zonder meer mogen afbreken. De rechtbank overweegt in dit verband onder meer, dat de intentieverklaring van AZM van 18 februari 2015 een dermate grote hoeveelheid voorwaarden bevat, die op dat moment nog onvoldoende bepaald waren. Gelet op de voorgeschiedenis met de intentieovereenkomst die Jongen AZM had voorgelegd, maar die zij had geweigerd te accepteren, alsmede de terughoudendheid in de intentieverklaring van AZM had het volgens de rechtbank voor Xelat duidelijk moeten zijn dat van haar nog veel verwacht werd alvorens tot een huurovereenkomst zou kunnen worden gekomen. Er kan bij Xelat volgens de rechtbank voorts geen gerechtvaardigd vertrouwen hebben bestaan dat een huurovereenkomst tot stand zou komen op grond van de door Xelat in het geding gebrachte documenten, waaronder een door AZM opgesteld pre-programma van eisen. Daaruit blijken namelijk geen feiten aangaande de definitieve omvang van de benodigde nuttig functionele ruimte of de definitieve huurprijs (aan de hand van het benodigde servicepakket). De vorderingen van Xelat worden afgewezen.

 Vergelijkbaar werd geoordeeld in:

-        HR 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337, NJ 2005/467 inz CBB/JPO;

-        Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 september 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:8885;

-        Gerechtshof Den Haag 20 februari 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:236, in welke kwestie er reeds een concept-overeenkomst voorlag, terwijl over zowel essentiële als niet-essentiële onderwerpen nog geen overeenstemming bestond;

-        Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 11 april 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:3104; inzake de vraag of het afbreken van onderhandelingen over een franchiseovereenkomst onaanvaardbaar was;

Andere uitspraken zijn:

-        Rechtbank Gelderland 7 oktober 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:5214; waarin de rechtbank oordeelde dat de onderhandelingen op grond van “andere omstandigheden” niet hadden mogen worden afgebroken. Vergoeding van negatief contractsbelang.

-        Rechtbank Oost-Brabant 79 juli 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:3762, waarin de rechtbank oordeelde dat het afbreken van de onderhandelingen weliswaar niet onaanvaardbaar was, maar de onderhandelingen wel in een dermate gevorderd stadium verkeren dat de door de wederpartij gemaakte kosten vergoed dienen te worden.

Commentaar op de uitspraak:

Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen geldt het uitgangspunt van contractsvrijheid: er geldt geen contracteerverplichting. Ieder van de onderhandelende partijen — die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen — is in beginsel aldus vrij de onderhandelingen af te breken. In het standaardarrest CBB/JPO heeft het uitgangspunt van de contractsvrijheid zijn begrenzing gevonden daar waar het afbreken op grond van (1) het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of (2) in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient volgens de Hoge Raad rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. Dit is een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf. Uit de veelheid aan procedures aangaande dit onderwerp, blijkt dat enkel in onaanvaardbare gevallen wordt geoordeeld dat het afbreken van onderhandelingen in het betreffende geval ongeoorloofd was. In veruit de meeste gevallen was hiervan geen sprake en was het afbreken geoorloofd, waarbij de afbrekende partij vaak zelfs niet gehouden was het negatief contractsbelang te vergoeden. De onderhavige uitspraak is daarop geen uitzondering. Wat wel opvalt, is dat de rechtbank ogenschijnlijk enkel aan het eerste criterium van de door de Hoge Raad in 2005 opgeworpen maatstaf heeft getoetst: dat van het al dan niet zijn ontstaan van een gerechtvaardigd vertrouwen bij de wederpartij van de afbrekende partij. Op de vraag of er al dan niet “andere omstandigheden” zijn geweest op grond waarvan het afbreken van de onderhandelingen door de afbrekende partij wellicht alsnog onaanvaardbaar moet worden geacht, gaat de rechtbank niet in. Of daarvan sprake is, kan zonder kennis van alle feiten (het in de uitspraak weergegeven feitenrelaas lijkt niet volledig) niet worden beoordeeld. Mogelijk echter heeft de rechtbank met haar conclusie dat de AZM de onderhandelingen zonder meer heeft mogen afbreken evenwel bedoeld ook de toets aan het tweede criterium ontkennend te beantwoorden. Wellicht komt dit in een mogelijk in te stellen appel aan de orde.

Deze bewerking is gepubliceerd in het juridische tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht, gepubliceerd onder nummer 2022/117.