Zorgplicht makelaar: heeft makelaar gehandeld zoals van hem mocht worden verwacht?

In een vonnis van 17 februari 2021 (vindplaats: ECLI:NL:RBNHO:2021:1294) heeft de rechtbank Noord-Holland zich gebogen over een geschil tussen een koper van een woning en haar aankoopmakelaar over (het ontbreken van) diens advieswerkzaamheden. De koper heeft haar makelaar ingeschakeld als aankoopmakelaar bij het zoeken naar een woning. Op enig moment is de woning in beeld gekomen. Nadat de makelaar ten behoeve van de koper een afspraak voor bezichtiging had gemaakt, heeft de koper de woning buiten aanwezigheid van de makelaar bezichtigd (de makelaar had geen gelegenheid de bezichtiging bij te wonen). De makelaar heeft vervolgens dezelfde dag namens de koper een bod uitgebracht, waarbij geen voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring was gemaakt én welk bod ruim boven de vraagprijs lag. In de koopovereenkomst werd door de verkoper een uitgebreide ouderdomsclausule opgenomen, waarin werd afgeweken van de in het NVM-model opgenomen standaardgarantie voor wat betreft gebruik van de woning.

Na levering van de woning (waarmee de eigendomsoverdracht wordt bewerkstelligd) heeft de koper diverse (ernstige) gebreken geconstateerd, waarmee zij bij de verkoper niet terecht kon gelet op de overeengekomen vergaande ouderdomsclausule. De koper heeft vervolgens haar aankoopmakelaar aansprakelijk gesteld en in een procedure vergoeding van schade gevorderd .Zij stelde zich daarbij op het standpunt dat de makelaar niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen bij de advisering over de aankoop van de woning. De makelaar heeft de koper ten onrechte niet geadviseerd een bouwkundige keuring te laten uitvoeren, heeft de woning zelf niet bezichtigd en heeft koper onvoldoende gewaarschuwd voor de risico’s van de uitgebreide ouderdomsclausule in de koopovereenkomst, aldus de koper.

Volgens de kantonrechter heeft de makelaar inderdaad zijn zorgplicht jegens zijn opdrachtgeefster, de koper, geschonden. Nu uit zowel de brochure van de makelaar en uit de Algemene Consumentenvoorwaarden blijkt dat het bezichtigen van de woning tot het takenpakket van de aankoopmakelaar behoort, had het op de weg van de makelaar gelegen om de woning voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst te bezichtigen. Hierbij is van belang dat tussen partijen vast was komen te staan, dat de makelaar wist dat het bod van koper dermate hoog was, dat zij geen budget meer over had om aanpassingen aan de woning te verrichten. En dit terwijl het de makelaar ook bekend was dat de verkoper een verstrekkende ouderdomsclausule wilde opnemen. Voorts heeft de makelaar volgens de kantonrechter onvoldoende aandacht besteed aan die ouderdomsclausule en heeft de makelaar de koper onvoldoende gewaarschuwd voor de risico’s hiervan.

Volgens de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat indien de makelaar de woning zelf had bezichtigd, dit invloed zou hebben gehad op de koopprijs (daarmee is het causaal verband vast komen te staan). Causaal verband tussen het feit dat de makelaar onvoldoende aandacht aan de ouderdomsclausule had besteed en de in verband daarmee door de koper gestelde schade is volgens de kantonrechter echter niet aanwezig. Volgens de kantonrechter tot slot zou de invloed op de prijs relatief beperkt zijn geweest als de aankoopmakelaar de woning wel zelf zou hebben bezichtigd. De kantonrechter wijst daarom enkel schade toe die terug te voeren is op direct noodzakelijke kosten, welke kosten (op grond van artikel 6:97 Burgerlijk Wetboek) worden geschat.

Commentaar op de uitspraak:

Op grond van artikel 7:401 Burgerlijk Wetboek moet een (aankoop)makelaar bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. De maatstaf die daarbij wordt gehanteerd, is of de desbetreffende makelaar heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht. Volgens vaste jurisprudentie is dit afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen. In het onderhavige geval was sprake van een aankoopmakelaar die de spreekwoordelijke kantjes er van af had gelopen door zijn opdrachtgeefster onvoldoende voor te lichten en onvoldoende te waarschuwen voor de risico’s bij het sluiten van de koopovereenkomst. De makelaar had de woning zelf niet bezichtigd, terwijl daar in dit geval onder meer gezien de leeftijd van de woning wel aanleiding toe was. Ook wist hij dat het bod dat hij namens de koper had gedaan dermate hoog was dat koper geen budget meer had om eventuele (onderhouds)gebreken aan te pakken, terwijl een bouwkundige keuring niet werd uitgevoerd. Een en ander klemde te meer, nu verkoper een verstrekkende ouderdomsclausule had opgenomen, op grond waarvan hij zich in verregaande mate kon exonereren. Ook het ‘ontbreken van eigenschappen die nodig zijn voor het normaal gebruik van de woning’ (een standaardformulering in verkoopcontracten, die erop neerkomt dat de verkoper een garantie afgeeft ten aanzien van gebreken die het normaal gebruik van het verkochte als (bijvoorbeeld) woonhuis) kwam op grond van de ouderdomsclausule namelijk voor rekening van koper.

Kortom: een duidelijke schending van de zorgplicht van de makelaar. Bij de beoordeling van het causaal verband slaat koper nog wel een beetje de plank mis, door niet te stellen hoe zij zou hebben gehandeld als de makelaar uitdrukkelijk op de risico’s van de verstrekkende clausule zou hebben gewezen. Daardoor achtte de kantonrechter voor wat betreft het onvoldoende aandacht besteden aan de ouderdomsclausule geen causaal verband aanwezig. Denkbaar is, dat de kantonrechter het causaal verband wél aanwezig had geacht als koper bijvoorbeeld had gesteld (en bij betwisting had kunnen bewijzen) dat ze indien ze wel voldoende was geïnformeerd had afgezien van de koop dan wel enkel akkoord zou zijn gegaan met een minder verstrekkende clausule. Gelet op de leeftijd van de woning in combinatie met het gedane (aanzienlijk) hoge bod en het feit dat voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst geen bouwkundige keuring was uitgevoerd, lag dat op zichzelf voor de hand. De uitspraak illustreert dan ook het belang van een zorgvuldige procesvoering.

De uitspraak en mijn commentaar erop is gepubliceerd in het tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht onder nummer RVR 2021/36.