Huur of beheer: hoe moet een overeenkomst worden gekwalificeerd?
Al weer een aantal maanden geleden schreef ik voor Rechtspraak Vastgoedrecht een bewerking bij een gepubliceerde uitspraak. De uitspraak was al in 2022 gedaan, maar pas dit jaar gepubliceerd. Wat was er aan de hand?
Het betrof een geschil tussen een eigenaar van een woning en Huurgarant, een onderneming die zich onder meer bezighoudt met het beheren, exploiteren, (in)huren en verhuren van onroerende zaken, alsmede met bemiddeling bij huur of verhuur van onroerend goed. Huurgarant presenteert zich blijkens haar website als “huurder en beheerder ineen”. Zij stelt woningen in te huren, zodat de eigenaar gegarandeerd is van een maandelijks rendement, waarbij Huurgarant het financiële en technische beheer van de woningen uitvoert. Tevens vermeldt de website van Huurgarant dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd tot aan de einddatum doorloopt en dat een overeenkomst voor onbepaalde tijd schriftelijk kan worden beëindigd met inachtneming van de contractuele opzegtermijn.
De eisende partij heeft zich in oktober 2019 tot Huurgarant gewend omdat hij zijn woning voor langere tijd wilde verhuren. Partijen hebben vervolgens een “huurovereenkomst” getekend, waarin eiser wordt aangeduid als verhuurder en Huurgarant als huurder. In die overeenkomst is onder meer opgenomen dat eiser zijn woning met ingang van 1 november 2019 voor onbepaalde tijd (met een minimum van 12 maanden) aan Huurgarant verhuurt, ten behoeve van de huisvesting van personeel. Huurgarant heeft de woning vervolgens verhuurd aan Logejo voor onbepaalde tijd met een minimum van 12 maanden. Logejo heeft arbeidskrachten in de woning gehuisvest. Per e-mail van 23 juli 2021 heeft eiser de overeenkomst opgezegd tegen 31 oktober 2021 “i.v.m. andere plannen voor de woning”. Huurgarant heeft de opzegging niet geaccepteerd, stellende dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Eiser heeft zich in rechte op het standpunt gesteld dat partijen hebben bedoeld een beheerovereenkomst aan te gaan en dat de tussen hen gesloten overeenkomst dan ook als zodanig kwalificeert. Primair vordert eiser gelet hierop een verklaring voor recht dat de overeenkomst per 31 oktober 2021 is komen te eindigen, waarbij Huurgarant wordt veroordeeld de woning te ontruimen. Als er geen sprake zou zijn van een beheerovereenkomst, dan meent eiser dat sprake is van dwaling zodat de overeenkomst vernietigbaar is. Volgens Huurgarant kwalificeert de overeenkomst als een huurovereenkomst en was dat ook de bedoeling van partijen: Huurgarant zou van eiser huren en vervolgens onderverhuren. Huurgarant verwijst in dit verband onder meer naar de door haar betaalde huur en de onderhoudsverdeling tussen partijen. Ook wijst Huurgarant op het bekende Zonshofje I-arrest waaruit volgt dat op de overeenkomst woonruimterecht van toepassing is. Nu de opzegging niet een opzeggingsgrond als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 BW bevat, is deze nietig, aldus Huurgarant. Ook dwaling is volgens Huurgarant niet aan de orde, partijen zijn immers niet voor niets een onbepaalde tijd met een minimumduur van 12 maanden overeengekomen.
Wat vindt de kantonrechter? Nu de woning aan Huurgarant in gebruik is gegeven tegen de betaling van een maandelijkse huurprijs voldoet de overeenkomst volgens de kantonrechter aan alle elementen van de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst (artikel 7:201 BW). Beslissend is volgens de kantonrechter echter of in de gegeven omstandigheden, gelet op wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt (vgl. Timeshare-arrest d.d. 11 februari 2011). Dat is volgens de kantonrechter het geval. In dit verband is volgens de kantonrechter relevant dat eiser zijn woning voor langere tijd wilde verhuren en dat op de website van Huurgarant duidelijk staat vermeld dat Huurgarant de woning huurt en de maandelijkse huurinkomsten garandeert. Dat het de bedoeling was om een huurovereenkomst aan te gaan, blijkt volgens de kantonrechter ook uit de inhoud van de overeenkomst, die niet alleen als titel “huurovereenkomst woonruimte” heeft, maar waarbij Huurgarant bovendien als huurder (en eiser als verhuurder) wordt aangeduid en huur (dus geen beheerfee) betaalt aan eiser. Ook acht de kantonrechter relevant dat de overeenkomst onderverhuur toestaat (en er ook daadwerkelijk is onderverhuurd). Van een beheerovereenkomst (of gemengde overeenkomst) is volgens de kantonrechter geen sprake. Alsdan zou het gehuurde feitelijk niet in gebruik zijn gegeven aan Huurgarant en zou Huurgarant niet voor eigen rekening en risico aansprakelijk zijn voor betaling van de huur, zoals hier aan de orde is. Dat op de website is vermeld dat Huurgarant het technisch en financieel beheer voor haar rekening neemt, maakt een en ander volgens de kantonrechter niet anders. Deze vermelding moet namelijk worden bezien in samenhang met de overige inhoud van de website, waar duidelijk blijkt dat Huurgarant zelf huurder wordt. Nu sprake is van een regulier huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, kan deze volgens de kantonrechter uitsluitend worden opgezegd met inachtneming van een van de wettelijke opzeggronden als vermeld in artikel 7:274 lid 1 BW. Nu eiser dat niet heeft gedaan, is sprake van een nietige opzegging. Het beroep op dwaling slaagt eveneens niet. Eiser stelt dat Huurgarant hem had moeten informeren over de opzeggronden als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 BW. De kantonrechter gaat hier niet in mee, onder meer nu niet is komen vast te staan dat Huurgarant begreep of moest begrijpen dat het voor eiser cruciaal was dat hij onbeperkt de mogelijkheid had om de huurovereenkomst op te zeggen. De vorderingen van eiser worden afgewezen.
In soortgelijke zin werd geoordeeld:
- Hoge Raad 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673 (Timeshare);
- Gerechtshof Den Haag 14 juli 2015, TvHB 2015/24: art. 7:201 lid 1 BW bevat twee essentialia waaraan voldaan moet worden wil sprake zijn van een huurovereenkomst. Daarnaast is wat partijen voor ogen stond ten tijde van het sluiten van de overeenkomst relevant.
- Rechtbank Noord-Holland 28 december 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:12196: betrof ook een procedure tegen Huurgarant;
- Rechtbank Noord-Holland 1 juni 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:4674: betreft het vonnis in het bevoegdheidsincident dat voorafging aan de hiervoor genoemde procedure tegen Huurgarant (met eindvonnis d.d. 28 december 2022);
- Rechtbank Rotterdam 22 oktober 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:11682;
- Groene Serie Huurrecht, art. 7:233 BW, aant. 66 Vervolg. Huur ter ingebruikgeving aan derden: m.b.t doorwerking van woonruimterecht bij beheersovereenkomsten o.g.v. Zonshofje I;
Anders werd geoordeeld:
- HR 18 januari 2008, RvdW 2008/109: de rechtbank nam een gemengde overeenkomst aan (huur woonruimte en beheer) waarin beheer dominerend was, het hof kwalificeerde de overeenkomst als een ‘echte’ beheerovereenkomst;
- Gerechtshof Amsterdam 3 september 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3230: onder verwijzing naar het Timeshare-arrest concludeert het Gerechtshof dat partijen bedoeld hebben een beheerovereenkomst aan te gaan;
- Rb Amsterdam 22 november 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:9077: onder verwijzing naar het Timeshare-arrest oordeelt de voorzieningenrechter in kort geding dat sprake is van een beheerovereenkomst
Toelichting op de uitspraak:
Het lijkt eenvoudig: huur is de overeenkomst waarbij een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik wordt gegeven respectievelijk genomen voor een bedongen tegenprestatie (artikel 7:201 BW). De grote hoeveelheid jurisprudentie over kwalificatievragen wijst echter uit dat de praktijk weerbarstiger is dan het lijkt. Ondernemingen die zich op professionele basis bezig houden met het beheer van woningen vormen een sinds lang bekend verschijnsel. Daarbij kan het zo zijn dat de beheerder louter als (onmiddellijk) vertegenwoordiger van de verhuurder optreedt, maar het komt ook voor dat beheerders op eigen naam met de huurders van door hen beheerde objecten overeenkomsten aangaan. De vraag is dan hoe de relatie tussen de beheerder en diens opdrachtgever kwalificeert. Sinds het bekende Timeshare-arrest weten we dat het niet voldoende is als een overeenkomst (alle) kenmerken bevat van een huurovereenkomst, beslissend is of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Dat kan er in het ene geval toe leiden dat de overeenkomst kwalificeert als beheerovereenkomst, in het andere geval als huurovereenkomst, of wellicht toch als gemengde overeenkomst. Uit de jurisprudentie lijkt te kunnen worden afgeleid dat het kwartje het meest richting de kwalificatie als huurovereenkomst valt. De verschillen zitten hem – zoals vaak – in de omstandigheden van ieder geval. In het oordeel van het Gerechtshof Amsterdam d.d. 3 september 2019 was van belang dat verhuurder (in tegenstelling tot de besproken uitspraak) de woning slechts tijdelijk wilde verhuren en dat de overeenkomst naast elementen van huur ook duidelijke trekken van een beheersovereenkomst vertoonde. De beherende partij gedroeg zich ook daadwerkelijk als beheerder en uit correspondentie was gebleken dat zowel de beherende partij als de huurders ervan uitgingen dat de huurders een rechtstreekse relatie hadden met de verhuurder. In de procedure die tot het vonnis van de rechtbank Noord-Holland leidde was het ook Huurgarant die zich als huurder én beheerder presenteerde. Evenals in de besproken uitspraak werd geoordeeld dat sprake was van een huurovereenkomst. Interessant is dat Huurgarant uiteindelijk toch bot ving: de rechtbank oordeelde dat de huurbescherming van Huurgarant in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van toepassing was. Onder meer was hierbij van belang dat Huurgarant op haar website geen voorbehoud had gemaakt voor wat betreft de vermelding dat overeenkomsten voor onbepaalde tijd schriftelijk konden worden beëindigd en evenmin had gewezen op de wettelijke opzeggingsgronden en het systeem van huurbescherming. Deze ‘escape’ kan voor de teleurgestelde verhuurder toch uitkomst bieden.
Deze samenvatting met toelichting is gepubliceerd in Tijdschrift Vastgoedrecht, nummer RVR 2023/96.