Opzegging huurovereenkomst in verband met strijd met bestemmingsplan
In december 2023 schreef ik een bewerking voor het juridisch tijdschrift rechtspraak Vastgoedrecht. Ditmaal becommentarieerde ik een uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland d.d. 26 september 2023. Wat was het geval?
Het betrof een geschil tussen een voormalig eigenaar van een woning (een van de gedaagden) met omliggend perceel en de nieuwe eigenaar. Op het perceel werd door gedaagde voorheen een bloemenkwekerij (inclusief kassencomplex) geëxploiteerd, de woning werd door gedaagde bewoond. Na faillissement van de kwekerij is het hele perceel overgenomen door een derde, die de woning vervolgens tegen een huurprijs van € 500,- per maand aan gedaagde is gaan verhuren. Gedaagde is vanaf dat moment als beheerder voor het perceel gaan fungeren. 7 jaar later heeft de verhuurder het perceel inclusief kassencomplex en woning aan eiser verkocht. Het bedrijf is het kassencomplex gaan gebruiken voor de kweek van planten en heeft gedaagde een baan aangeboden als bedrijfsleider van het kweekbedrijf. Gedaagde is op 1 februari 2021 begonnen met zijn werkzaamheden, nadat partijen daarover mondeling afspraken hebben gemaakt. Gedaagde heeft ruim een maand later een schriftelijke concept-arbeidsovereenkomst ontvangen, maar was het niet eens met de inhoud daarvan. Onder meer kon gedaagde zich niet vinden in de bepaling dat de huur van de woning werd gekoppeld aan het (voortbestaan van) de arbeidsovereenkomst. Eiser heeft de overeenkomst daarom aangepast en bedoelde bepaling uit het concept verwijderd. Ook dit nieuwe concept heeft gedaagde echter niet ondertekend, waarop de verhoudingen tussen partijen zijn verslechterd. Nadat het bedrijf is gestopt met het betalen van loon, gedaagde een procedure is gestart en zich ziek heeft gemeld, is de arbeidsovereenkomst van rechtswege geëindigd per 1 februari 2022. Gedaagde is vervolgens in de woning blijven wonen tegen maandelijkse betaling van huur. Vervolgens heeft het bedrijf de gemeente Midden-Groningen gevraagd om handhavend op te treden nu het gebruik door gedaagde in diens optiek strijdig was met de in het bestemmingsplan toegelaten bestemming. De gemeente heeft bevestigd dat het huidige gebruik van de woning in strijd is met het bestemmingsplan, maar dat er gelet op de door het bedrijf ondernomen civielrechtelijke (ontbindings)maatregelen vooralsnog niet handhavend zal worden opgetreden. De gemeente kondigt aan bij voortduren van de strijdige situatie wel handhavend te zullen gaan optreden. Hierop heeft het bedrijf de huurovereenkomst opgezegd op grond van artikel 7:274 lid 1 onder e BW, met een opzegtermijn van 6 maanden. Gedaagde heeft niet ingestemd met de opzegging waarna eiser een procedure is gestart, gericht op beëindiging van de huurovereenkomst.
In de procedure staat tussen partijen vast dat in het bestemmingplan is bepaald dat de bestemming van het perceel ‘Agrarisch-tuinbouw’ is en dat de woning een ‘bedrijfswoning’ is. Partijen twisten onder meer over de vraag of er een rechtsgeldige reden is voor opzegging van de huurovereenkomst. Eiser meent van wel, stellende dat de bestemming van de woning krachtens het bestemmingsplan ‘bedrijfswoning’ is en dat een dergelijke woning slechts bedoeld is voor het huishouden van een persoon wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is. Gedaagde verweert zich en voert aan dat het voor de bedrijfsvoering van eiser niet noodzakelijk is dat de bedrijfsleider op het terrein woont. Volgens de kantonrechter moet de betreffende bestemmingsplanbepaling aldus worden uitgelegd, dat er in de bedrijfswoning alleen gewoond mag worden wanneer dat functioneel is voor het bedrijf. Gelet hierop is er een verband vereist tussen de bewoning en de bedrijfswoning. Die is er niet (meer), hetgeen tussen partijen ook overigens niet in geschil is. Dat gedaagde weliswaar heeft aangeboden om toezicht te blijven houden op de kassen, betekent volgens de kantonrechter niet dat de woning daardoor als bedrijfswoning kan worden beschouwd, met name nu eiser niet op dat aanbod is ingegaan en niet wil ingaan. Zij kan hiertoe volgens de kantonrechter ook niet worden verplicht. Ook met het verweer dat er geen sprake is van verwezenlijking van het bestemmingsplan vangt gedaagde bot. De verwezenlijking van het bestemmingsplan kan volgens de kantonrechter alleen worden bereikt als de huurovereenkomst eindigt. Op het moment van de uitspraak wordt de woning immers niet als bedrijfswoning gebruikt, terwijl dit ook in de toekomst niet te verwachten is én de gemeente heeft aangekondigd tot handhaving te zullen (niet slechts ‘kunnen) overgaan als de huurovereenkomst niet eindigt. Aldus heeft eiser tot opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:274 lid 1 onder e BW kunnen overgaan, aldus de kantonrechter, waarbij voor een afweging van belangen geen plaats is. De kantonrechter gaat voorts onder meer in op een eventuele verhuis- en inrichtingskosten vergoeding ex artikel 7:275 BW, overwegende dat dit geen volledige verhuiskostenvergoeding hoeft te zijn, waarbij de kantonrechter wijst op de jaarlijks op grond van de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie vastgestelde minimumvergoeding (per 28 februari 2023 € 7.156,-). De door gedaagde genoemde noodzakelijke € 75.000,- zijn niet nader onderbouwd en onvoldoende concreet om tot een hogere bijdrage dan de minimumvergoeding te komen. Omdat andere schade dan verhuis- en inrichtingskosten niet voor vergoeding in aanmerking komen, gaat de kantonrechter niet in op de prijs van een andere koopwoning als schade.
In soortgelijke zin werd geoordeeld in:
- Hoge Raad 3 januari 1997, NJ 1997/208;
- Hoge Raad 24 januari 1986, NJ 1986/746 (Gem. Helmond/Van Tilburg);
- Rechtbank Rotterdam 8 maart 2013, ECLI:RBROT:2013:BZ9603;
- Asser /Rossel & Heisterkamp 7-II 2021/518;
- Groene Serie Huurrecht art. 7:274 BW, aant. 222.
Anders werd geoordeeld in:
- Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 31 augustus 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BN7353, waarin de verhuurder niets had gesteld over de vraag of aan de eis dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt, is voldaan, zodat de beëindiging niet kon worden gebaseerd op de in artikel 7:274 lid 1 onder e BW neergelegde opzeggingsgrond;
- Rechtbank Gelderland 9 november 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:6284 (kort geding), waar de huurder terecht in twijfel trok of er wel sprake was van een ontwikkeling die tot verwezenlijking van het bestemmingsplan noopte;
- Rechtbank Rotterdam 26 maart 2019, ECLI:NL:RBROT:2019:2361, RVR 2019/50 (kort geding).
Commentaar
In deze uitspraak geeft de kantonrechter eerst het ‘spoorboekje’ weer op grond waarvan wordt beoordeeld of de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is opgezegd. In dit geval is sprake van de huur van woonruimte, waarvoor de dwingendrechtelijke bepalingen van 7:271 e.v. BW gelden. Die bepalen, dat een voor onbepaalde tijd aangegane huur door elk van partijen kan worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag, waarbij de opzegging door de verhuurder op straffe van nietigheid de gronden moet vermelden die tot de opzegging hebben geleid. De rechter kan op basis van artikel 7:274 lid 1 onder e BW de vordering van de verhuurder toewijzen als de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Volgens vaste jurisprudentie (voor wat betreft particuliere verhuurders van woonruimte wordt verwezen naar Hoge Raad 3 januari 1997, NJ 1997/208) geldt evenwel dat de beëindigingsvordering alleen kan worden toegewezen als de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt. Voor toewijzing van de vordering tot beëindiging is niet voldoende dat de rechter aannemelijk acht dat de verhuurder de wil heeft tot verwezenlijking van de bestemming over te gaan. Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de verhuurder in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan (HR 16 maart 1956, NJ 1956/266, HR 24 januari 1986, ECLI:NL:HR:1986:AG5179 en HR 8 november 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2191). Daar wringt in de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland wel een beetje de schoen: want wat is in dit geval eigenlijk de ontwikkeling die tot verwezenlijking van de bestemming zou nopen? Is de aankondiging van de gemeente dat bij het voortduren van de huurovereenkomst tot handhaving wordt overgegaan daarvoor wel voldoende? Immers staat in dat geval nog geenszins vast dat die handhaving tot een daadwerkelijk onherroepelijk opgelegde last onder dwangsom leidt, nog daargelaten of dat op zichzelf gezien kan worden als de voor deze opzeggingsgrond benodigde ‘ontwikkeling’, zoals ook in het kort geding dat leidde tot het vonnis van de rechtbank Gelderland d.d. 9 november 2022 aan de orde kwam. Dat de kantonrechter zelf van oordeel is dat er geen verband is tussen bewoning van gedaagde en bedrijfsvoering, waarmee volgens de kantonrechter sprake is van strijdigheid met het bestemmingsplan, betekent nog niet dat dit in bestuursrechtelijke zin ook de eindconclusie is. Dat is een vraag die door de bestuursrechter moet worden beslist. Daarmee staat nog geenszins vast, dat de huidige bewoning inderdaad in strijd is met het bestemmingsplan moet worden aangemerkt. Behoorlijk wat losse eindjes dus, waarmee kan worden afgevraagd of de rechter in dit geval tot het betreffende eindoordeel heeft kunnen komen.
De uitspraak is te vinden op www.rechtspraak.nl met als vindplaats: ECLI:NL:RBNNEE:2023:4051. De samenvatting en commentaar op de uitspraak wordt gepubliceerd in het juridische tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht