Huurverhoging vergeten? Pas op!

Het Gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft op 24 januari 2023 geoordeeld over een geschil tussen een verhuurder en diens huurder over betaling van – volgens de verhuurder – achterstallige huur. Daarnaast had men een geschil over gebreken en over te maken herstelkosten na het einde van de huur. In de huurovereenkomst d.d. januari 2014 was onder meer opgenomen dat de huurder de eerste 2 jaar een korting op zijn huurprijs krijgt van € 600,- per maand, die is verdisconteerd in de huurprijs van € 1.000,- per maand. Na 2 jaar (vanaf 1 februari 2016) wordt de huurprijs ingevolge de huurovereenkomst verhoogd naar € 1.600,- per maand. Vanaf 1 februari 2016 zijn de huurders echter steeds € 1.000,- blijven betalen. In december 2018 heeft de verhuurder de huurders erop gewezen dat de huurprijs per 1 februari 2016 € 1.600,- bedroeg en dat (alsnog per 1 februari 2018) zou worden geïndexeerd naar € 1.633,60. Dit standpunt heeft de verhuurder bij brief van 31 januari 2019 herhaald. De huurders zijn tot en met april 2019 echter € 1.000,- per maand blijven betalen. De huurders hebben de huur vervolgens beëindigd per 31 oktober 2019 en de huur vanaf mei 2019 onbetaald gelaten. Na beëindiging van de huur heeft de verhuurder de door de huurders aangelegde vijver laten verwijderen. De kosten hiervoor bedroegen kortweg € 5.055,38.

De kantonrechter heeft de door de verhuurder ingestelde vordering tot betaling van achterstallige huur grotendeels toegewezen, samen met een bedrag ad € 1.516,50 wegens herstelkosten van de vijver.

Het oordeel van de kantonrechter houdt in hoger beroep echter geen stand. Volgens huurders heeft verhuurder niet tijdig geklaagd over de achterstallige huur (namelijk pas in december 2018 in plaats van februari 2016), waardoor de achterstand zo hoog is geworden. Verhuurder heeft daarmee - aldus huurders – zijn recht verwerkt om een hogere huur te vorderen. Dat klopt volgens verhuurder niet, die meent dat het de verantwoordelijkheid van de huurders zelf is om de hoogte van de verschuldigde huur in de gaten te houden. Het Hof volgt huurders in hun redenering dat de verhuurder zijn recht om zich te beroepen op de huurverhoging heeft verwerkt. De ratio van artikel 6:89 BW is volgens het Hof dat – in dit geval – de huurders erop mogen vertrouwen dat de verhuurder nagaat of de gedane betaling voldoet en daarover de huurders informeert. In dit geval had de verhuurder zich steeds gedragen of hij de betalingen van € 1.000,- accepteerde en werden de huurders wél door de verhuurder aangesproken als zij die € 1.000,- een keer te laat betaalden. Bovendien hebben de huurders daardoor ook nadeel geleden, aldus het Hof. De hoogte van de vordering is daardoor immers aanzienlijk opgelopen, terwijl huurders daar al die jaren niet stegen hebben kunnen doen (zoals het opzeggen van de huurovereenkomst). Volgens het Hof heeft de verhuurder bovendien het recht verwerkt, gezien zijn gedrag, om zich op de huurverhoging te beroepen. De huur was volgens het Hof daardoor niet verhoogd: niet per 1 februari 2016 en ook niet per december 2018.

Voor wat betreft de gestelde gebreken oordeelt het Hof dat huurders in schuldeisersverzuim verkeren; Zij hebben verhuurder namelijk niet in de gelegenheid gesteld de gebreken te onderzoeken en hebben aldus niet meegewerkt aan het herstel. Zij kunnen zich daarom niet beroepen op de regeling van artikel 7:207 BW, die een bijzondere vorm van gedeeltelijke ontbinding van een huurovereenkomst is.

Ten aanzien van de vijver volgt het Hof het betoog van verhuurder, namelijk dat hij geen toestemming heeft gegeven voor een grote visvijver zoals huurders hebben aangelegd. Vaststond dat er geen schriftelijke toestemming was gegeven. Volgens het Hof is ook niet gebleken dat er mondeling toestemming was verleend. Niet sis gebleken dat huurders redelijkerwijs mochten begrijpen dat gegeven toestemming voor “een vijvertje” ook zag op een visvijver voor 24 koikarpers van 1 meter. Uit de artikelen 7:215 BW en 7:224 BW volgt dat de huurders de vijver dan ook hadden moeten (laten verwijderen voor het einde van de huur.

In soortgelijke zin werd geoordeeld in:

- Gerechtshof ’s-Hertogenbosch d.d. 28 november 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:5234;

- Gerechtshof ’s-Hertogenbosch d.d. 29 augustus 2006, ECLI:NL:GHSHE:2006:AY9599;

- Gerechtshof ’s-Hertogenbosch d.d. 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BT1742, m.b.t. huur bedrijfsruimte;

- Rechtbank 's-Hertogenbosch 3 mei 2012, ECLI:NL:RBSHE:2012:BW5006;

Anders werd geoordeeld in:

- Gerechtshof Amsterdam 14 maart 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:836; m.b.t. bedrijfsruimte en automatische indexeringen, huurder heeft er niet gerechtvaardigd op kunnen vertrouwen dat verhuurder definitief ervan zou afzien de te weinig betaalde bedragen alsnog te vorderen;

- Gerechtshof Amsterdam 10 april 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7821; m.b.t. bedrijfsruimte.

Commentaar

Vergeten de huur te verhogen: het overkomt de beste maar leidt geregeld tot vervelende situaties. Verhuurders van bedrijfsruimte komen er vaak nog mee weg als zij – onder verwijzing naar de in veel gevallen overeengekomen algemene bepalingen waar een automatische indexeringsclausule is opgenomen – een betalingsherinnering sturen. Het leerstuk van rechtsverwerking wordt daar terughoudend toegepast. Dat is anders als het gaat om huur van woonruimte, waar verhuurders vaker op hun vingers worden getikt als zij – soms pas na vele jaren – de huur met terugwerkende kracht proberen te indexeren. Rechtsverwerking is volgens vaste jurisprudentie niet aan de orde als er enkel sprake is van tijdsverloop. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard als de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996,89). De vraag of deze bijzondere omstandigheden aan de orde zijn, is zeer casuïstisch. Verhuurders (met name die van woonruimte) doen er goed aan hun contracten zo nu en dan erop na te lezen en ervoor te zorgen dat áls zij daadwerkelijk willen indexeren, ze dat niet alleen tijdig doen, maar bij hun huurders in ieder geval uitdrukkelijk hun rechten hierop voorbehouden.

De uitspraak is te vinden op www.rechtspraak.nl met als vindplaats: ECLI:NL:GHSHE:2023:177. De samenvatting en commentaar op de uitspraak is gepubliceerd in het juridische tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht onder nummer RVR 2023/48.