Hogeschool in hoogwaardig kantoorpand: gebrek?

Een advocatenkantoor in Groningen heeft een kort geding aangespannen tegen de verhuurder van zijn kantoorpand, stellende dat de aanwezigheid van een hogeschool in hetzelfde kantoorpand een gebrek jegens het advocatenkantoor opleverde. Wat was er aan de hand?

Het advocatenkantoor heeft zich in de zomer van 2019 gevestigd in een als zodanig aangeprezen hoogwaardig kantoorcomplex in Groningen. Op dat moment was sprake van kortdurende verhuur van een gedeelte van het kantoorpand aan een hogeschool. Die kortdurende huurovereenkomst werd met ingang van 1 augustus 2020 uitgebreid en verlengd, waarna de hogeschool ook dagonderwijs is gaan verzorgen en het kantoorcomplex voor het overgrote deel als schoolgebouw is gaan fungeren. De hogeschool heeft het gehuurde daartoe verbouwd, heeft er onderwijsruimten laten aanbrengen en ook een kantine, bedoeld voor studenten. De algemene ruimtes (waarvan ook het advocatenkantoor gebruik maakte) werden vervolgens onder meer gebruikt als ontmoetingsplaats voor studenten en daarin waren drankautomaten geplaatst. De parkeerplaatsen, mede bestemd voor de cliënten van het advocatenkantoor werden gebruikt door studenten en medewerkers van de school. Dit alles leidt voor het advocatenkantoor tot een onwerkbare situatie. Het kantoor spreekt de verhuurder aan, die echter weigert in te grijpen.

Het advocatenkantoor start vervolgens een spoedprocedure en vraagt de rechter om de verhuurder te verbieden om het pand aan de hogeschool in gebruik te geven voor onderwijsdoeleinden. De kantonrechter oordeelt op 6 oktober 2020 dat sprake is van een gebrek ex artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek en dat het pand niet geschikt is voor huisvesting van én een hogeschool én zakelijke dienstverlening. De verhuurder gaat in hoger beroep bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Wat vindt het Hof ervan? Het Hof oordeelt op 15 december 2020 dat enkel de aanwezigheid van een hogeschool als medehuurder in het pand op zichzelf geen tekortkoming oplevert. In dit geval is echter sprake van verhuur van het overgrote deel van het pand voor onderwijsdoeleinden, met name voltijds dagonderwijs aan verschillende groepen (enige honderden) jongvolwassenen tegelijkertijd. Dat is volgens het Hof wél een gebrek.

Het advocatenkantoor vangt vervolgens echter alsnog bot. Op grond van artikel 7:206 Burgerlijk Wetboek kan de huurder verlangen dat de verhuurder een gebrek verhelpt. De verhuurder is daar in beginsel toe verplicht, maar niet als dat onmogelijk is of alleen tegen hoge kosten. In dit geval heeft het advocatenkantoor een verbod op ingebruikgeving van het pand aan de hogeschool gevorderd, maar een dergelijk verbod zou in feite neerkomen op contractbreuk van de verhuurder jegens de hogeschool. Herstel van het gebrek zou tot zeer hoge kosten voor de verhuurder leiden. Het Hof moet gelet daarop beoordelen hoe groot de kans is dat een bodemrechter (een rechter in een reguliere procedure, dus geen spoedprocedure) de door het advocatenkantoor ingestelde vordering zal toewijzen en die kans acht het Hof niet zeer groot. Dat leidt ertoe, dat het Hof op een dergelijk oordeel niet mag vooruitlopen en de vordering van het advocatenkantoor moet afwijzen.

Het Hof merkt nog wel op, dat het kantoor wel van haar verhuurder mag verlangen dat zij de hogeschool aanspreekt, onder meer op het gedrag van studenten, als met dat gedrag inbreuk wordt gemaakt op de rechten van het advocatenkantoor. Ook staat onder meer de weg van huurprijsvermindering voor het advocatenkantoor nog open.

Vragen over gebreken aan het gehuurde, wat daarmee te doen en welke juridische mogelijkheden u of uw onderneming heeft? Neem gerust vrijblijvend contact op.