Fraude bij voorrang sociale huurwoningen: wie betaalt de rekening?
“Fraude ontdekt bij voorrang sociale huurwoningen”, zo kopte een regionale krant in januari 2019. Een medewerker van een corporatie uit de regio had de inschrijfdatum van tientallen woningzoekenden vervroegd in het gezamenlijke woonruimtebemiddelingssysteem. Tientallen woningzoekenden hadden op enig moment daarna een woning aangeboden gekregen, op basis waarvan vele huurovereenkomsten werden gesloten. Dat leidde tot tientallen geschillen, waarbij de verhuurders, woningcorporaties, meenden dat de huurovereenkomsten beëindigd moesten worden.
Op 23 februari 2021 oordeelde de kantonrechter in de meeste gevallen in het voordeel van de verhuurders. Veel huurders gingen daarop in hoger beroep. Op 7 maart 2023 deed het Hof te ‘s-Hertogenbosch uitspraak. Op 28 maart jl. postte Tamara ten Berge al een blog over een van de zaken, waarin zij de huurders had bijgestaan. Deze blog gaat over een van de andere zaken. Waar gaat hetook al weer precies over?
Het geschil betreft een conflict tussen huurders en diens verhuurder, een woningcorporatie, naar aanleiding van de toewijzing van een woonruimte via het woonruimtebemiddelingssysteem. Dit woonruimtebemiddelingssysteem betreft een samenwerkingsverband tussen verschillende woningcorporaties, waarvan verhuurder er een is. Verhuurder maakt voor het aanbieden en toewijzen van haar sociale woningen gebruik van het woonruimtebemiddelingssysteem. Om voor een woning in aanmerking te komen, moet de woningzoekende zich inschrijven in het woonruimtebemiddelingssysteem en vervolgens reageren op aangeboden woningen die in het systeem staan.
In de procedure is komen vast te staan, dat een medewerker van een andere woningcorporatie dan verhuurder op enig moment de inschrijvingsdatum van huurders heeft aangepast, waardoor huurders over een langere inschrijfduur (15 jaar langer) leken te beschikken dan daadwerkelijk het geval was. Op enig moment daarna hebben huurders via het woonruimtebemiddelingssysteem gereageerd op een woonruimte, en deze vervolgens aangeboden gekregen door verhuurder. Vervolgens is een huurovereenkomst tot stand gekomen. Bijna een jaar na ingangsdatum van de huurovereenkomst is na intern onderzoek van verhuurder gebleken dat de inschrijfdatum van meerdere woningzoekenden was aangepast, waaronder die van huurders. Verhuurder stelt zich op het standpunt, dat de inschrijving van huurders ten onrechte is verlegd en dat huurders daarvan op de hoogte waren, althans behoorden te zijn. Huurders hadden verhuurder hiervan op de hoogte moeten stellen, aldus verhuurder. Gelet hierop dient de huurovereenkomst volgens verhuurder te worden vernietigd op grond van (primair) bedrog of (subsidiair) dwaling, dan wel dient de huurovereenkomst te worden ontbonden.
De procedure bij de kantonrechter
Volgens de kantonrechter volgt uit de gang van zaken hooguit dat huurders bekend mochten worden verondersteld met de wijziging van hun inschrijfduur, maar niet dat zij subjectieve wetenschap hadden van de wijziging en deze informatie vervolgens opzettelijk hebben verzwegen voor verhuurder. Het beroep op bedrog slaagt daarom niet. Het beroep op dwaling slaagt echter wel. Volgens de kantonrechter kan huurders de wijziging in inschrijfdatum praktisch onmogelijk zijn ontgaan en staat vast dat huurders op basis van hun werkelijk inschrijfduur niet in aanmerking kwamen voor een woning. Huurders hadden de verhuurder volgens de kantonrechter behoren in te lichten omtrent de foutieve inschrijfdatum.
Hoger beroep
Het oordeel van de kantonrechter houdt in hoger beroep geen stand. Het Hof concludeert onder meer dat verhuurder onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat de frauderende medewerker in opdracht van of met medeweten van huurders de inschrijfdatum heeft gewijzigd, zodat niet is komen vast te staan dat huurders met het wijzigen van de inschrijfduur fraude hebben gepleegd. Ook was de inschrijfdatum voor huurders als zij via een mobiele telefoon op een aanbod reageerden (zoals huurders hadden gesteld) volgens het Hof niet (direct) zichtbaar. Daarbij komt, aldus het Hof, dat huurders (met een inschrijfduur van 4 maanden) niet hadden hoeven te begrijpen dat zij met hun inschrijfduur niet in aanmerking kwamen voor de woning, omdat het geen feit van algemene bekendheid is dat een minimale inschrijfduur van 6 of 7 jaar benodigd is om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, zoals verhuurder had gesteld. Van belang daarvoor is onder meer de (staat van de) woning zelf en het aantal reageerders. Volgens het Hof is niet komen vast te staan dat huurders wisten dan wel behoorden te weten dat de inschrijfduur was gewijzigd (de b-grond). Echter ook van de a-grond is geen sprake volgens het Hof. Nu het woonruimtebemiddelingssysteem automatisch een inschrijfdatum genereert zonder dat de woningzoekende hier invloed op heeft, hebben huurders geen onjuiste inlichting verstrekt in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a BW. Hetzelfde lot treft het beroep van verhuurder op de c-grond (wederzijdse dwaling), nu partijen volgens het Hof niet van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan. Huurders gingen immers uit van hun werkelijke inschrijfdatum/-duur, terwijl verhuurder uitging van de gewijzigde inschrijfdatum/-duur. Ten overvloede overweegt het Hof nog dat het wijzigen van de inschrijfdatum en het eventueel manipuleren hiervan zich in de invloedssfeer van verhuurder bevindt. Dat verhuurder ervoor heeft gekozen een en ander niet te controleren omdat op het systeem wordt vertrouwd, valt onder de verantwoordelijkheid van verhuurder en niet die van huurders, aldus het Hof. Op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep oordeelt het Hof vervolgens over het beroep op ontbinding wegens wanprestatie. Volgens verhuurder hadden huurders onjuiste of onvolledige gegevens verstrekt. Het Hof gaat ook hieraan voorbij: nu huurders geen onjuiste informatie hebben verstrekt over de inschrijfduur, wordt de vordering tot ontbinding afgewezen.
In soortgelijke zin werd geoordeeld in:
- Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 7 maart 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:770;
- Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 7 maart 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:771;
- Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 7 maart 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:751;
- Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 7 maart 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:774.
Anders werd geoordeeld in:
- Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 7 maart 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:775, betreft net als de besproken uitspraak en de verwante oordelen onder “zie ook” een procedure betreffende hetzelfde huurfraudedossier waar de inschrijfduur van de betreffende huurder ten onrechte was verlengd. Hierin hadden huurders erkend dat zij de inkomensverklaring hadden vervalst, en hebben zij niet betwist dat de hoogte van het inkomen van belang is voor toewijzing van de woning. Volgens het Hof hebben huurders de verhuurder opzettelijk misleid en is sprake van bedrog, zodat de huurovereenkomst wordt vernietigd;
- Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 13 december 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:4475, betreft net als de besproken uitspraak en de verwante oordelen onder “zie ook” een procedure betreffende hetzelfde huurfraudedossier waar de inschrijfduur van de betreffende huurder ten onrechte was verlengd. Hierin hadden huurders echter een foutief te hoog inkomen opgegeven en kwam vast te staan dat zij dit bewust hadden gedaan om in aanmerking te komen voor de betreffende woning. Daarmee was sprake van bedrog en werd de huurovereenkomst vernietigd.
- Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 juni 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:1816: betreffende afgewezen verzoek tot schorsing van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring in een van de woonfraudezaken;
- Andere in eerste aanleg gewezen vonnissen in het woonfraudedossier, gewezen door de rechtbank Zeeland-West-Brabant op 24 februari 2021, ECLI nrs: ECLI:NL:RBZWB:2021:2126, ECLI:NL:RBZWB:2021:2141 (vernietigd in hoger beroep), ECLI:NL:RBZWB:2021:2140, ECLI:NL:RBZWB:2021:2139, ECLI:NL:RBZWB:2021:2130, ECLI:NL:RBZWB:2021:2134, ECLI:NL:RBZWB:2021:2122, ECLI:NL:RBZWB:2021:2136, ECLI:NL:RBZWB:2021:2137, ECLI:NL:RBZWB:2021:2135, ECLI:NL:RBZWB:2021:2135 (in hoger beroep vernietigd), ECLI:NL:RBZWB:2021:2123 (wel uitvoerbaar bij voorraad verklaard), ECLI:NL:RBZWB:2021:2125, ECLI:NL:RBZWB:2021:2127 (vernietigd in hoger beroep), ECLI:NL:RBZWB:2021:2126 (vernietigd in hoger beroep),
- Rechtbank Noord-Holland 2 september 2019, ECLI:NL:RBNHO:2019:7471: onjuist aangeleverde gegevens. Geen bedrog, wel dwaling.
Commentaar van de auteur:
De betreffende woningcorporaties, sociale verhuurders, meenden dat ze de woningen niet hadden aangeboden als ze hadden geweten van de frauduleus aangepaste inschrijvingen. Daarom werden de – inmiddels – huurders en masse gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. Bij weigering daarvan werden de huurders in procedures betrokken, gericht op vernietiging van de huurovereenkomst. Daarbij trokken de verhuurders alles uit de kast: van bedrog en misleiding tot dwaling, wanprestatie en - als sluitstuk – een beroep op de redelijkheid en billijkheid. Waar rook is, is vuur? Ja, aldus de kantonrechter, die mee ging in het sentiment van de verhuurders, de huurovereenkomsten vernietigde, maar dit niet uitvoerbaar bij voorraad verklaarde. Een tiental huurders ging naar aanleiding van de vonnissen van de kantonrechter in hoger beroep. Het juridisch steekspel ten spijt, bedroeg de uiteindelijke hamvraag: wie draagt verantwoordelijkheid voor de foutieve inschrijfdatum? Niet de huurder, aldus het hof in de voorliggende kwestie. Om te kunnen vernietigen op grond van bedrog, misleiding of dwaling, moet wél aan de voorwaarden die de wet daarvoor stelt zijn voldaan. Het Hof pelt deze voorwaarden een voor een af, om in de meeste zaken, waaronder de besproken zaak, tot het oordeel te komen dat van bedrog, misleiding, dwaling en wanprestatie geen sprake is. De kantonrechter had haar beslissing in de voorliggende kwestie gegrond op artikel 6:228 lid 1 onder b BW (mededelingsplicht), overwegende dat de onjuiste inschrijfdatum huurders onmogelijk kon zijn ontgaan. Daarmee wisten huurders, dan wel behoorden te weten, dat de inschrijfdatum was aangepast. Dat is voor het Hof echter een brug te ver. Omdat (1) het systeem de datum van inschrijving genereert (de woningzoekende kan deze dus niet zelf invullen), (2) niet kwam vast te staan dat de frauderende medewerker in opdracht van of met medeweten van huurders heeft gehandeld, (3) de inschrijfdatum voor huurders als zij via een mobiele telefoon op een aanbod reageerden (hetgeen zij onbetwist hadden gesteld) niet (direct) zichtbaar was en (4) huurders niet hadden hoeven begrijpen dat zij met hun inschrijvingsduur niet in aanmerking kwamen voor de woning, was van de b-grond als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 BW volgens het Hof geen sprake. Van belang achtte het Hof onder meer ook dat het wijzigen van de inschrijfdatum zich in de invloedssfeer van de verhuurder bevindt, gelet op de werkwijze van het woonruimtebemiddelingssysteem. Interessant is dat niet iedere uitspraak tot eenzelfde conclusie komt. Omdat de omstandigheden in ieder geval net wat anders zijn, blijkt het Hof in sommige gevallen wel tot bedrog of dwaling te concluderen.
Processen, waaronder het proces om te komen tot verhuur van woningen, worden steeds meer gedigitaliseerd. Systemen blijken echter niet feilloos en daarop kan – zo blijkt – niet altijd worden vertrouwd. Tenzij de betreffende huurder zelf actief heeft bijgedragen aan de onjuiste gegevens en daarmee een verwijt kan worden gemaakt (zoals in de kwesties waarin de huurder een foutief verzamelinkomen had opgegeven), is het aan de corporatie om een menselijke check te blijven uitvoeren. Hiermee kan worden voorkomen dat geautomatiseerd gegenereerde – maar foutieve - gegevens ten grondslag liggen aan het sluiten van huurovereenkomsten. Doet zij dit niet, dan heeft dit - zo is gebleken - verstrekkende gevolgen.
Deze uitspraak, samen met de samenvatting en het commentaar, is gepubliceerd in het tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht in april 2023.