Koopovereenkomst en uitleg "as is where is" bepaling

Uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland d.d. 26-08-2021

Geschil tussen de koper van een pand en diens verkoper, waarbij de koper in kort geding medewerking vordert aan levering op grond van een tussen partijen gesloten koopovereenkomst aangaande een restaurant op de begane grond en een appartement op de eerste verdieping. Nadat partijen in 2020 hebben onderhandeld over de verkoop van het pand door verkoper aan koper, heeft verkoper medewerking aan het opmaken c.q. ondertekenen van de koopovereenkomst geweigerd. Vervolgens heeft koper verkoper in een bodemprocedure betrokken en nakoming gevorderd van de koopovereenkomst die volgens koper tot stand was gekomen. Tijdens de mondelinge behandeling in die bodemprocedure hebben partijen een schikking getroffen, die in een proces-verbaal is vastgelegd.

Een van de afspraken daarbij was een uiterste leveringsdatum alsmede dat het pand “as is” wordt verkocht. Vervolgens heeft verkoper een huurovereenkomst aan de notaris toegezonden, waaruit bleek dat verkoper een deel van het pand aan zijn zoon had verhuurd, die niet in het appartement woonachtig was, tegen voor de huurder gunstige voorwaarden. Met die huurovereenkomst was de koper niet bekend. Voor zover koper bekend bestond er een huurovereenkomst met de feitelijke bewoner van het appartement, tegen voor verhuurder gunstigere voorwaarden. Tussen partijen is vervolgens discussie ontstaan over  de rechtsgeldigheid van de huurovereenkomst met de zoon, over de inhoud van de leveringsakte en over uitleg van de “as is”-bepaling in de koopovereenkomst. Verkoper wilde in de leveringsakte onder meer laten opnemen dat hij er uitdrukkelijk niet voor in zou staan dat het pand de eigenschappen heeft die voor een normaal gebruik nodig zijn. Volgens verkoper hield de “as is”-bepaling namelijk in dat de koper niet alleen de fysieke staat van het pand, maar ook de juridische staat heeft aanvaard. Koper bestreed dat.

De voorzieningenrechter overweegt dat partijen voor de concrete uitwerking van de leveringsakte niet kunnen teruggrijpen op het proces-verbaal uit de bodemprocedure, nu daarin geen specifieke afspraken zijn gemaakt over de tekst van de leveringsakte. Voor de vraag naar uitleg van de bepaling dat het pand “as is” wordt verkocht, verwijst de voorzieningenrechter naar het Haviltex-criterium. De afspraken van partijen moeten volgens de voorzieningenrechter worden uitgelegd en, in geval van een leemte, worden aangevuld. Daarbij komt het volgens de voorzieningenrechter aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gemaakte afspraken mochten toekennen en op wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Volgens de voorzieningenrechter brengt een redelijke uitleg van de afspraken mee dat partijen met de “as is”-bepaling enkel de fysieke staat voor ogen hadden. Daarbij acht de voorzieningenrechter van belang, dat partijen naar artikel 10 NVM-model koopovereenkomst hebben verwezen dat ziet op de fysieke staat van een onroerende zaak, alsmede dat een “as is (where is)”-bepaling in de regel wordt gebruikt om de fysieke staat van een pand aan te duiden. Ook was volgens de voorzieningenrechter relevant dat koper reeds lange tijd huurder was van de benedenverdieping, waardoor zij bekend was met de fysieke eigenschappen van het pand en aannemelijk was dat zij bereid was in te stemmen met de “as is”-bepaling.

Procedures waarin medewerking wordt gevorderd aan verkoop/levering van een pand, komen geregeld voor. Meestal in familierechtelijke sfeer, waar het gaat om ex-partners die gezamenlijk een woning in eigendom hebben. Daarvan is in het onderhavige geding evenwel geen sprake, alhoewel partijen lijken te kijven als ware het (ex-)partners. In het onderhavige geding komt verkoper vlak voor levering met een voor koper onbekende huurovereenkomst op de proppen, die voor koper evenwel ongunstig is en die hij niet wenst te accepteren. Partijen hebben het pand echter gekocht/verkocht “as is where is”. Eén van de discussiepunten, tevens kernvraag in het kort geding, is wat onder deze “as is where is” bepaling dient te worden verstaan. Leidt de “as is where is” afspraak ertoe, dat verkoper er uitdrukkelijk niet voor instaat dat het pand de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, dat hij geen enkele garantie geeft voor zichtbare én onzichtbare gebreken, dat het gekochte geheel voor risico van koper is én dat verkoper aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan? Nee. De voorzieningenrechter komt, mijns inziens terecht alhoewel de motivering wat neigt naar een doelredenering, tot het oordeel dat de as is-bepaling ziet op de fysieke staat van het pand en niet (tevens) op de juridische staat. Daarmee bedient de voorzieningenrechter zich van een oude bekende: het nog altijd geldende Haviltex-criterium. Welke zin hebben partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de gemaakte afspraken mogen toekennen? Gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het vaststaand gegeven dat partijen uitsluitend hebben gesproken over de fysieke staat van het pand en de litigieuze huurovereenkomst daarbij niet aan de orde is gekomen, komt de voorzieningenrechter tot zijn oordeel. De uitspraak voelt daarom rechtvaardig aan, ook nu verkoper de litigieuze huurovereenkomst was aangegaan nádat koper hem in een bodemprocedure had betrokken en dit daarmee riekt naar een opzetje tussen verkoper en diens zoon. De uitspraak had overigens anders kunnen luiden als partijen niet (uitsluitend) hadden gesproken over de fysieke staat van het pand, maar louter een “as is”-bepaling hadden afgesproken zonder deze nader in te vullen. Bij het ontbreken van nadere omstandigheden kan dan mogelijk niet worden geconcludeerd dat partijen met de “as is”-bepaling uitsluitend de fysieke staat van het object hebben bedoeld. Er is dan geen aanleiding om de uitleg van de “as is” bepaling te beperken tot de fysieke staat van het object.

Overigens hadden bij koper alarmbellen kúnnen afgaan. Koper beschikte immers, zo staat vast, over de huurovereenkomst tussen zoon van verkoper en de feitelijke bewoner van het appartement. Daaruit had koper kunnen afleiden dat sprake was van een onderhuurovereenkomst. Het had gelet daarop voor de hand kunnen liggen dat koper nader onderzoek had gedaan naar de hoofdhuurovereenkomst. Evident is in dit geval evenwel dat de voorzieningenrechter, gelet op de wetenschap hierover bij verkoper en diens verzwijging, de verantwoordelijkheid bij verkoper heeft gelegd.

Opmerkelijk is verder dat de voorzieningenrechter aannemelijk acht dat de koper de huurovereenkomst tussen verkoper en diens zoon kan vernietigen op grond van artikel 3:45 BW. Die (snelle) beoordeling lijkt mij binnen het beperkte kader van het kort geding niet zo eenvoudig te kunnen worden gemaakt. De vermelding dat de koper die huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft vernietigd, komt bovendien onjuist voor. Koper was ten tijde van de buitengerechtelijke vernietiging immers (nog) geen eigenaar zodat niet valt in te zien hoe koper heeft kunnen vernietigen.

Hoe dan ook leert deze uitspraak (opnieuw) dat van eminent belang is om – ook ter gelegenheid van een schikking – de voorwaarden waaronder een overeenkomst wordt aangegaan zeer nauwkeurig te formuleren en de bedoeling van partijen bij het aangaan van die voorwaarden in de overeenkomst duidelijk te maken. Interpretatie- of meningsverschillen liggen snel op de loer en onduidelijkheid in de overeenkomst kan grote gevolgen hebben.

Deze bijdrage is gepubliceerd in het juridische tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht