Opzegging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik: huurder met kind moet het veld ruimen
Ik heb het schrijven van bewerkingen voor het tijdschrift Rechtspraak Vastgoedrecht in 2025 even geparkeerd, maar ben sinds dit jaar weer aan de slag gegaan. Ditmaal heb ik een uitspraak bewerkt waarin het ging om een geschil tussen een verhuurder van een appartement en diens huurster, over de vraag of de huurovereenkomst moet eindigen. Huurster woont sinds 1 maart 2019 in het gehuurde samen met haar minderjarige zoon. Op enig moment zegt verhuurder de huurovereenkomst op, stellende dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zijn relatie is geëindigd en als gevolg daarvan heeft hij binnenkort geen verblijfplaats meer, waardoor hij het gehuurde nodig heeft om er zelf te kunnen wonen. Daarnaast stelt verhuurder dat er sprake is van een wanverhouding tussen de kosten van het gehuurde en de opbrengst ervan. Hierdoor meent verhuurder dat een belangenafweging in zijn voordeel dient uit te vallen. Naast een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 1 september 2025 is beëindigd, vordert verhuurder afgifte van energierekeningen, afgifte van een bewijs van het maandelijkse voorschot over 2025 en terugbetaling van het bedrag dat huurster teveel op de huur zou hebben ingehouden vanwege een verrekening met de energiekosten. Huurster betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik. Volgens huurster wil verhuurder haar al jaren weg hebben en heeft hij – in strijd met hetgeen in de huurovereenkomst is afgesproken – het energiecontract opgezegd, waardoor huurster zelf een contract heeft moeten afsluiten. De als gevolg daarvan zelf door huurster betaalde energiekosten houdt zij sinds dat moment in op de huur.
De kantonrechter geeft eerst het spoorboekje weer waarbinnen de vordering moet worden beoordeeld. Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW kan een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst enkel worden toegewezen als (1) de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, (2) de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens (3) blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
Voor wat betreft het eerste punt: verhuurder hoeft slechts aannemelijk te maken dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, waarbij aan het door de verhuurder in dit verband te leveren bewijs niet al te hoge eisen worden gesteld. Verhuurder licht gemotiveerd toe dat hij het gehuurde heeft gekocht als oudedagsvoorziening, onder meer vanwege de aanwezigheid van een lift, winkelvoorzieningen op loopafstand en seniore omwonenden. Vanwege een relatiebreuk kan verhuurder niet meer terecht in de gezamenlijke woning met zijn ex-partner maar door onverkoopbaarheid van die woning (vanwege het notarieel vastgelegde vruchtgebruik ten gunste van de ex-partner) kan verhuurder geen andere woning kopen. Deze gemotiveerde toelichting is volgens de kantonrechter voldoende om dringend eigen gebruik aan te nemen.
Voor wat betreft het vereiste van andere passende woonruimte oordeelt de kantonrechter dat er geen concreet aanbod voor vervangende woonruimte voorhanden moet zijn, om aan te nemen dat er sprake is van andere passende woonruimte, bovendien hoeft de vervangende woonruimte niet identiek te zijn aan het gehuurde. In dit geval vindt de kantonrechter dat er andere passende woonruimte beschikbaar is. De huurder staat op een wachtlijst en heeft al een aantal keren gereageerd op aanbod, het is alleen nog niet van een concreet aanbod gekomen.
De belangenafweging valt in het voordeel van verhuurder uit. Tegenover het belang van verhuurder in het gehuurde zelf te gaan bewonen staat het belang van huurster om in het gehuurde te blijven wonen. De kantonrechter overweegt dat het belang van huurster en diens minderjarige kind niet opweegt tegen het belang van verhuurder. Huurster is namelijk zelf al op zoek naar andere woonruimte, nu het gehuurde te klein is geworden voor haar en haar zoon. Zij heeft mogelijkheden om elders te huren. Verhuurder daarentegen kan niet langer in de woning van zijn ex-partner verblijven en heeft onvoldoende financiële middelen om een andere woning te komen. De ontruimingstermijn wordt bepaald op 4 maanden vanwege de belangen van het minderjarige kind.
In soortgelijke zin werd geoordeeld in:
- Hoge Raad 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799 (RvdW 2026/6), waarin de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord over de betekenis van artikel 3 IVRK;
- Rechtbank Midden-Nederland 11 december 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:6663 (WR 2025/50), waar het eveneens ging om een verhuurder op leeftijd die wilde terugkeren in de verhuurde woning. De belangenafweging viel in zijn voordeel uit, omdat zijn intrek in de woning in het belang van zijn gezondheid, mobiliteit en zelfredzaamheid is, welk belang zwaarder weegt dan het belang van huurster en haar kind om niet (binnen vijf jaar) weer te moeten verhuizen en het contact met buren en vriendjes te moeten verliezen. Hierbij speelde een rol dat het kind van huurster in groep 8 van de basisschool zat. Omdat nog niet kan worden vastgesteld of sprake is van andere passende woonruimte, betreft het een tussenvonnis. In het eindvonnis van 11 juni 2025 is de vordering van verhuurder uiteindelijk toch afgewezen omdat er geen andere passende woonruimte voorhanden bleek (ECLI:NL:RBMNE:2025:2799, WR 2025/112);
Anders werd geoordeeld in:
- Gerechtshof 10 augustus 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:2518: aangezien verhuurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de woning momenteel dringend nodig heeft voor eigen gebruik, en voor huurder bovendien thans geen andere passende woonruimte beschikbaar is, valt de in het kader van 7:274 lid 1 sub c BW te verrichten belangenafweging momenteel uit in het nadeel van verhuurder.
- Rechtbank Noord-Holland 22 april 2025, ECLI:NL:RBNHO:2025:4993 (kort geding), waar de voorzieningenrechter oordeelde dat rekening houdend met de minderjarige kinderen van huurder het belang van huurder zwaarder woog dan het belang van verhuurder, en er tevens geen sprake was van andere passende woonruimte;
- Rechtbank Noord-Holland 12 juni 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:6819 (WR 2025/51).
Toelichting bij de uitspraak:
Als een verhuurder de huurovereenkomst met zijn huurder wil beëindigen op grond van dringend eigen gebruik, zijn diens vorderingen alleen toewijsbaar wanneer aannemelijk is dat sprake is van dringend eigen gebruik bij (1), dat van hem daarom, ook wanneer de belangen van huurder in acht worden genomen, niet kan worden gevergd de huurovereenkomst te laten voortduren (2) en wanneer blijkt dat de huurder passende woonruimte kan krijgen (3). De eerste twee vereisten hangen met elkaar samen, in die zin dat de mate van dringendheid van het eigen gebruik ook een rol speelt bij de afweging van de belangen van partijen. Indien niet aan het vereiste van de dringendheid is voldaan, kan die belangenafweging achterwege blijven, zo oordeelde de Hoge Raad al in 1992 (HR 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0735). Voor de vaststelling van de dringendheid zijn de omstandigheden ten tijde van het beoordelingstijdstip door de rechter het uitgangspunt, maar kan ook betekenis toekomen aan omstandigheden die in de toekomst liggen (HR 18 juni 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2931). Tot zover weinig nieuws onder de zon, de jurisprudentie over dit onderwerp is talrijk. Wat deze uitspraak lezenswaardig maakt, is de belangenafweging: het belang van verhuurder om zelf de woning te betrekken versus de aanwezigheid van een minderjarig kind bij huurder. Bij het afwegen van de wederzijdse belangen moet de kantonrechter op grond van artikel 3 van het Internationaal verdrag van de rechten van het kind (IVRK) de belangen van minderjarige kinderen voorop stellen. Dat betekent niet dat een woning waar minderjarige kinderen wonen nooit mag worden ontruimd, maar wel dat hier terughoudendheid bij is geboden. De rechter heeft hierbij een actieve rol en de vraag die moet worden beantwoord, is of het evident is dat het kind als gevolg van de ontruiming niet in een noodsituatie terecht zal komen. De Hoge Raad heeft op 28 november 2025 prejudiciële vragen beantwoord over de betekenis van artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (hierna: IVRK) in een geval waarin een verhuurder ontruiming vordert van een woning waarin ook minderjarige kinderen wonen (Hoge Raad 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799). De in art. 3 lid 1 IVRK aan de rechter gegeven opdracht brengt mee dat deze zo nodig ambtshalve dient te onderzoeken of de gevorderde ontruiming ook kinderen zal treffen en wat in de gegeven omstandigheden in hun belang is. De rechter zal moeten beoordelen of er voorzieningen zijn getroffen die voorkomen dat kinderen dakloos worden en zal zijn oordeel over ontruiming gemotiveerd moeten toelichten. Daar heeft de kantonrechter zich in dit geval wat makkelijk vanaf gemaakt. Bij het belang van huurder met haar minderjarige zoon (ten tijde van de uitspraak ongeveer 12 jaar) heeft de kantonrechter meegewogen dat het gehuurde momenteel te klein is voor huurster met haar zoon en zij al op zoek is naar andere woonruimte. Dit belang weegt volgens de kantonrechter minder zwaar dan dat van verhuurder, die ‘klem’ zit omdat hij niet langer in de woning van zijn ex kan verblijven maar onvoldoende financiële middelen heeft om een andere woning te kopen. Uit de uitspraak blijkt echter niet, anders dat in zijn algemeenheid andere passende woonruimte beschikbaar is, of voor huurster en haar zoon niet een noodsituatie zal komen te ontstaan in geval van ontruiming.
Deze bewerking is tevens gepubliceerd in het Tijdschrift voor Vastgoedrecht.